Der Bau oder Kauf eines Hauses ist eine der größten Investitionen, die die meisten Menschen in ihrem Leben machen. Dabei geht es nicht nur um die finanziellen Aspekte, sondern auch um die Verwirklichung von Lebensplänen und Träumen. Ein wichtiger Punkt bei der Planung und Umsetzung dieser Vorhaben ist die Beschaffenheitsvereinbarung.
Sie ist ein vertragliches Instrument, das den Käufern und Bauherren hilft, ihre Erwartungen und Anforderungen in konkrete Vereinbarungen zu übersetzen, und ihnen gleichzeitig rechtliche Sicherheit bietet.
Die Beschaffenheitsvereinbarung: Definition
Einfach ausgedrückt, ist eine Beschaffenheitsvereinbarung eine spezielle Form der Vertragsbestimmung, bei der die Vertragspartner bestimmte Eigenschaften der zu erbringenden Leistung – in diesem Fall der Hausbau – festlegen. Sie kann explizit oder implizit getroffen werden und bezieht sich auf die Beschaffenheit des Gebäudes, die Qualität der verwendeten Materialien, die Ausführung von Arbeiten und mehr.
Ein Beispiel: Wer ein Haus bauen möchte, trifft die Beschaffenheitsvereinbarung mit dem Bauunternehmen oder dem Bauträger. In dieser Vereinbarung werden die spezifischen Anforderungen und Erwartungen festgehalten, die das Bauunternehmen erfüllen muss. Dies können die Art des verwendeten Materials, die genaue Gestaltung und Ausführung der Bauarbeiten, die Einhaltung bestimmter Energieeffizienzstandards und vieles mehr sein.
Demnach gilt die Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber – in diesem Fall also dem Bauherren oder Käufer – und dem Auftragnehmer. Das können der Bauträger, Architekt oder auch das Bauunternehmen sein.
Um Missverständnisse zu vermeiden, muss die Vereinbarung klar und präzise formuliert werden.
Beschaffenheitsvereinbarung beim Hausbau: Warum ist sie so wichtig?
Die Beschaffenheitsvereinbarung bietet allen Bauherren einen wichtigen rechtlichen Schutz.
Falls ein neu errichtetes Gebäude nicht den in der Beschaffenheitsvereinbarung festgelegten Standards entspricht – das heißt es gibt Baumängel – bietet die Vereinbarung dem Bauherrn eine rechtliche Grundlage, um eine Nachbesserung (Mängelanspruch) oder eine Minderung des Preises zu verlangen. Oder im Extremfall sogar vom Vertrag zurückzutreten.
Die Beweislast, dass der Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe vorlag, liegt jedoch beim Bauherren. Deshalb sollte nicht nur ein Bautagebuch geführt werden, sondern auch eine regelmäßige Bauabnahme, am besten immer nach Fertigstellung eines Bauabschnitts, erfolgen.
Die Grundlagen der Beschaffenheitsvereinbarung im Bau: formelle Aspekte und Anforderungen
Jedoch gibt es keine strikten formalen Anforderungen an Bauverträge, und dementsprechend auch nicht an Beschaffenheitsvereinbarungen im Bauwesen, da diese in der Regel auf dem Bauvertrag basieren. Dennoch bestehen Ausnahmen zur Formfreiheit bei besonderen Arten von Bauverträgen.
Verbraucherbauvertrag: Schriftform als Schlüssel
Bei einem Verbraucherbauvertrag, bei dem eine Privatperson ein Bauvorhaben in Auftrag gibt, muss der Bauvertrag zwingend schriftlich abgefasst sein. Dieser Vertrag sollte auf einem „dauerhaften Medium“ abgespeichert werden, damit beide Parteien jederzeit auf die getroffenen Vereinbarungen Zugriff haben. Das ist der Fall bei:
- Einem Brief
- Einer E-Mail
- Einem Fax
- Einer Nachricht über Messenger-Dienste
Bauträgervertrag: die Rolle des Notars
In Fällen, in denen ein Bauträgervertrag sowohl den Verkauf als auch die Bebauung eines Grundstücks vorsieht, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, da das Eigentum am Grundstück übertragen wird. In diesem Fall sollte die Baubeschreibung notariell beurkundet sein, sodass sie als Beschaffenheitsvereinbarung dient. Sollte das Bauunternehmen im Vorfeld umfangreichere Leistungen versprochen haben, als schließlich im Bauträgervertrag festgehalten wurden, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen.
Die gleichen Regeln wie beim Verbraucherbauvertrag gelten auch für den Bauträgervertrag.
Die Umsetzung der Beschaffenheitsvereinbarung im Bauwesen
Die Beschaffenheitsvereinbarung kann aus mehreren Teilen abgeleitet werden:
- Ausdrückliche Vereinbarung im Bauvertrag
- Zusätzliche Beschreibungen in den Anlagen des Bauvertrags
- Mündliche Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer
Im Falle einer mündlichen Absprache zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen kann der Bauherr die Vereinbarung beispielsweise durch eine Auftragsbestätigung oder ein anderes Bestätigungsschreiben nachweisen, in dem das Bauunternehmen die vereinbarten Leistungen formuliert.
Wird das Bauvorhaben auf der Grundlage eines VOB/B-Vertrags (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) durchgeführt, muss das Bauunternehmen die anerkannten technischen Regeln sowie die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen einhalten. Diese Vorgaben können ebenfalls als Beschaffenheitsvereinbarung betrachtet werden.
Außerdem definiert die VOB/B auch die Regeln für die Abnahme von Gebäuden durch den Bauherrn sowie den Baumängeln und den daraus resultierenden Ansprüchen des Bauherrn.
Die Beschaffenheitsvereinbarung beim Hauskauf
Wichtig: Jeder wesentliche Punkt muss in der notariellen Urkunde beim Immobilienkauf festgehalten werden.
Ende 2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, unter welchen Bedingungen eine Beschaffenheitsvereinbarung beim Hauskauf notwendig ist. Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer frei über die Beschaffenheit einer Immobilie entscheiden. Der BGH hat diese Regel für Verträge, die notariell beglaubigt werden müssen, in einem wichtigen Punkt eingeschränkt. In der Vergangenheit war es möglich, dass Angaben des Verkäufers in einem Exposé oder einem Prospekt zu einer stillschweigenden Vereinbarung der Beschaffenheit führen konnten. Der BGH hat dies nun für alle notariell zu beglaubigenden Verträge ausgeschlossen. Dies betrifft alle Kaufverträge für Grundstücke und Häuser. Der BGH stellt klar: Eine Vereinbarung über die Beschaffenheit muss im notariellen Vertrag festgehalten werden. Alles, was nicht festgeschrieben wird, ist nicht Teil des Vertrages.
Exposés und Prospekte
Oft wählt der Käufer sein Traumhaus anhand von ansprechend gestalteten Prospekten des Verkäufers aus. Hierbei muss er besonders darauf achten, dass alle für seine Kaufentscheidung relevanten Angaben im notariellen Vertrag wiedergegeben werden. Für den Käufer ist es am besten, wenn alle erwarteten Eigenschaften ausdrücklich im notariellen Vertrag genannt werden.
Wenn der Käufer sich auf bestimmte Angaben im Prospekt verlassen möchte, muss er sicherstellen, dass der Kaufvertrag ausdrücklich auf den Prospekt verweist und dieser als Anlage zur notariellen Urkunde beigefügt wird.
Besondere Aufmerksamkeit gilt den Flächenangaben
Der Käufer muss bei Flächenangaben besonders genau hinschauen. Es gibt viele verschiedene Berechnungsmethoden für Wohn- und Nutzflächen. Die eine verbindliche Methode gibt es nicht. Auch sind alle Methoden zur Flächenberechnung ihrerseits nicht verbindlich. Der Käufer muss daher die Berechnungsmethode erfragen.
Vorvertragliche Haftung des Verkäufers
Die neue Rechtsprechung des BGH zur Beschaffenheit einer Immobilie ist kein Freifahrtschein für die Verkäufer, in Exposés und Prospekten alles Mögliche zu versprechen und dann nur darauf zu achten, dass nichts davon im notariellen Kaufvertrag aufgenommen wird. Der BGH betont ausdrücklich, die Haftung des Verkäufers aus vorvertraglichem Verschulden, wenn mündliche Beschaffenheiten oder beispielsweise in einem Exposé unwahre oder nicht überprüfte Angaben zum Kaufgegenstand gemacht werden, obwohl er weiß, dass diese für die Kaufentscheidung relevant waren. Ist das der Fall, darf der Käufer auf Preisnachlass oder gar Rückgabe klagen.
Beratung einholen
Doch der Notar bietet dem Käufer keine Rechtsberatung an. Das ist nicht dessen Aufgabe. Er ist lediglich der neutrale Mittelsmann zwischen Käufer und Verkäufer. Seine Aufgabe ist es, die formelle Wirksamkeit des Vertrages durch seine beglaubigte Beurkundung zu gewährleisten. Lediglich bei gravierenden Rechtsverstößen darf oder muss der Notar Hinweise dazu geben.
Die Beschaffenheitsvereinbarung: wichtiges Werkzeug, nicht nur beim Hausbau
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Beschaffenheitsvereinbarung ein unverzichtbares Instrument für alle zukünftigen Bauherren und Käufer einer Immobilie ist. Sie hilft dabei, die eigenen Vorstellungen und Erwartungen an das zukünftige Zuhause zu konkretisieren, und bietet zudem eine rechtliche Sicherheit.
Indem die Wünsche und Anforderungen im Vorfeld genau definiert und in der Beschaffenheitsvereinbarung oder dem Kaufvertrag genau festgehalten werden, wird sichergestellt, dass das Traumhaus auch tatsächlich den Vorstellungen entspricht.