Wer einen Neubau plant, muss sich irgendwann mit dem Bebauungsplan vertraut machen. Darin enthalten sind sämtliche Angaben darüber, wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Um alle wichtigen Angaben auf ein Blatt Papier zu bekommen, werden sehr viele Abkürzungen und Zeichen verwendet. Um den Bebauungsplan lesen zu können, muss daher deren Bedeutung bekannt sein. 

Bebauungsplan: Definition

Der Bebauungsplan ist ein Planungsinstrument, das von den örtlichen Behörden erstellt wird, um die Nutzung und Bebauung von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Gebiets zu regeln. Der Plan ist ein verbindliches Dokument, das bestimmt, welche Art von Gebäuden auf den Grundstücken errichtet werden dürfen, welche Abstände zwischen den Gebäuden eingehalten werden müssen, welche Materialien verwendet werden dürfen, wie die Landschaftsgestaltung aussehen soll und welche Verkehrs- und Abfallentsorgungsanforderungen zu erfüllen sind.

Der Bebauungsplan basiert auf den übergeordnetem Flächennutzungsplan und dient als Instrument für die städtebauliche Planung und Entwicklung von Städten und Gemeinden. Er stellt sicher, dass das Wachstum der Stadt im Einklang mit den Bedürfnissen der Bewohner und der Umwelt steht.

Es gibt drei Formen von Bebauungsplänen, von denen zwei direkt ein Bauprojekt betreffen können:

• Ein einfacher Bebauungsplan enthält nicht alle gesetzlich vorgeschriebenen Vorgaben, so das beim Hausbau ein gewisser Spielraum bei der Umsetzung der Baugenehmigung bleibt.
• Ein qualifizierter Bebauungsplan hingegen enthält alle gesetzlichen Vorgaben, die erfüllt werden müssen, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Darunter fallen beispielsweise die Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche oder die Anzahl der geplanten Pkw-Stellplätze.
• Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist eine Spezialform, die nur für Investoren von Bedeutung ist. Investoren erarbeiten diesen Bebauungsplan in Absprache mit der Gemeinde auf eigene Kosten, um Bauvorhaben zeitlich schneller umsetzen zu können. 

Aufbau des Bebauungsplans

Gemäß § 9 des Baugesetzbuches (BauGB) muss ein Bebauungsplan bestimmte rechtliche und inhaltliche Anforderungen erfüllen, um korrekt zu sein. 

Auf der anderen Seite regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die allgemeinen Nutzungsarten, die für Grundstücke in Deutschland grundsätzlich zulässig sind. Sie legt fest, ob ein Grundstück für Wohnzwecke, Einzelhandel, Gewerbe- oder Industriezwecke oder für öffentliche Einrichtungen genutzt werden darf. Die BauNVO ist eine untergeordnete Rechtsverordnung zum Baugesetzbuch und stellt gemeinsam mit dem Bebauungsplan die rechtliche Grundlage für die städtebauliche Entwicklung und Nutzung von Grundstücken in Deutschland dar.

Der Bebauungsplan besteht aus zwei Teilen: der grafischen Planzeichnung und dem Textteil. In der Planzeichnung werden die wichtigsten Informationen des Bebauungsplans per Abkürzungen, Zahlen, Linien und Symbolen vermittelt. Hierbei geht es um grundlegende Dinge wie die Flurstücknummern, Ausrichtung des Firstes, Grundstücksgrenzen, Baugrenzen, Baulinien, Bauverbote, Abgrenzungen zwischen verschiedenen Nutzungen und mehr.

Der Textteil ergänzt und erläutert die Informationen, die in der grafischen Planzeichnung dargestellt werden. Der Textteil enthält beispielsweise Informationen zu den Nutzungsbedingungen, den Anforderungen an Gebäude, zu den Vorschriften für Landschaftsgestaltung und Umweltschutz, sowie zu den Verfahrensabläufen und Zuständigkeiten bei der Umsetzung des Bebauungsplans.

So wird ein Bebauungsplan gelesen

Wer einen Bebauungsplan lesen und verstehen möchte, muss in erster Linie auf den Maßstab achten. Üblich ist ein Maßstab von 1:500. Demnach entspricht 1 Zentimeter auf dem Plan 5 Meter in der Realität. Gelegentlich, bei sehr großen Flächen, wird auch der Maßstab 1:1.000 genutzt. 

Des Weiteren sind auf dem Plan zahlreiche Linien, Buchstaben und Ziffern zu finden. Für deren Entschlüsselung hilft ein Blick in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie in die Planzeichenverordnung (PlanZV). Erstere verrät die zulässige Nutzung im jeweiligen Gebiet. Außerdem sind darin auch alle Abstandsflächen und erlaubten Bauweisen enthalten. Die Planzeichenverordnung hingegen ist für die eigentliche Zeichenerklärung des Bebauungsplans. In der PlanZV sind alle Farben, Signaturen und Linien erklärt, die auf dem Plan zu finden sind.

Da die Zeichen und Symbole nicht immer in allen Bundesländern identisch sind, ist die Planzeichenverordnung des jeweiligen Bundeslandes als Erklärung für den Bebauungsplan unverzichtbar.

Art der baulichen Nutzung

Bei der baulichen Nutzung sind folgende Baugebiete entscheidend:

• Kleinsiedlungsgebiete,
• Allgemeine Wohngebiete,
• Reine Wohngebiete,
• Besondere Wohngebiete,
• Gewerbegebiete,
• Industriegebiete,
• Dorfgebiete,
• Sondergebiete und
• Mischgebiete.

Diese gibt vor, welche Nutzung in einem Gebiet zulässig ist. 

Bebauungsplan: Legende zur baulichen Nutzung 

Abkürzung	Baugebiet	Charakter
WS	Kleinsiedlungsgebiet	Wohnflächen mit Nutzgärten
WR	Reines Wohngebiet	Flächen dürfen ausschließlich zum Wohnen genutzt werden.
WA	Allgemeines Wohngebiet	Neben Wohngebäuden dürfen in diesem Gebiet auch Häuser stehen, die derVersorgung des Gebiets dienen, etwa wie Gaststätten oder nicht störende Handwerksbetriebe und Gemeinschaftseinrichtungen.
WB	Besonderes Wohngebiet	Hier finden sich nicht nur Wohnungen, sondern auch Bürogebäude oder Theater und Geschäfte, die keine Beeinträchtigung der allgemeinen Wohnnutzung darstellen.
MD	Dorfgebiet	Landwirtschaftliche Betriebe, Wohnflächen und nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe sind erlaubt.
MI	Mischgebiet	Wohnflächen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht stören. Hier ist auch die Haltung von beispielsweise Hühnern erlaubt.
MK	Kerngebiet	Für Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur.
GE	Gewerbegebiet	Für Gewerbebetriebe ohne erhebliche Belästigung.
GI	Industriegebiet	Alle anderen Betriebe, die durch den Bebauungsplan in den anderen Gebieten ausgeschlossen sind.

Der nächste Punkt, der auf dem Bebauungsplan mit angegeben wird, ist das zulässige Maß der baulichen Nutzung.

Maß der baulichen Nutzung

Zum Maß der baulichen Nutzung gehören mehrere Kennwerte und Zahlen. Diese sind: 

• Die Anzahl der erlaubten Vollgeschosse (VG). Diese Zahl ist auf dem Bebauungsplan mit einer römischen Zahl angegeben. So verrät eine II, dass bei einem Gebäude maximal zwei Vollgeschosse zulässig sind. Ist die römische Ziffer zusätzlich eingekreist, handelt es sich außerdem um eine absolute, also zwingend einzuhaltende Anzahl. Mit anderen Worten: Das Haus muss genau zwei Stockwerke haben. Angaben wie „II-III“ sagen aus, dass mindestens zwei, maximal jedoch drei Geschosse gebaut werden müssen.
• Bei der Grundflächenzahl (GRZ) handelt es sich um den Faktor, mit dem die maximal bebaubare Grundstücksfläche errechnet wird. Auf dem Bebauungsplan ist die GRZ mit einer arabischen Dezimalzahl angegeben. Gelegentlich findet sich hinter dieser die Abkürzung „GRZ“ wieder. So verrät auf einem Bebauungsplan eine GRZ von 0,3, dass das Grundstück nur zu 30 Prozent bebaut werden darf. Hat ein Grundstück etwa 1.500 Quadratmeter bedeutet das: 1.500 m² x 0,3 = 450 m².
• Dagegen gibt die Geschossflächenzahl (GFZ) an, wie das Verhältnis der Grundstücksfläche zu den addierten Flächen aller Geschosse sein darf oder muss. Dafür wird die GFZ mit der Grundstücksfläche multipliziert. Das Ergebnis ist die erlaubte oder festgesetzt Geschossfläche. Steht auf dem Bebauungsplan eine GFZ von 0,6 und hat das Grundstück 1.500 m², ist die erlaubte Geschossfläche maximal 900 m². Ist maximal eine Etage erlaubt, sind GFZ und GRZ immer identisch. Bei zwei Stockwerken dürfen diese zusammen die 900 m² erreichen (450 m² pro Geschoss). Auch hier bezeichnet eine Umkreisung der GFZ die maximale Geschossfläche. Gleiches gilt auch, wenn der Kreis hinter der Zahl abgedruckt ist.
• Ebenfalls auf dem Bebauungsplan zu finden ist die Baumassenzahl (BMZ): eine Dezimalzahl in einem Rechteck, oder mit dem Kürzel BMZ. Das ist das Maximalvolumen in Kubikmeter, welches das Haus vom Untersten bis zum obersten Vollgeschoss haben darf. Bei einem Grundstück von 1.500 m² und einer BMZ von 0,6 sind das 900 Kubikmeter.
• Des Weiteren finden sich auf dem Plan Maßangaben zur Traufhöhe (TH), Oberkante, (OK) und Firsthöhe (FH) mit arabischen Zahlen. Die Maßeinheit ist Meter. Wie bei allen anderen Zahlen bedeuten Kreise die exakte Einhaltungspflicht der Vorgaben.

Linien im Bebauungsplan

Zudem informiert der Bebauungsplan über die mögliche Platzierung eines Gebäudes auf dem Grundstück. Hierbei ist zu wissen, dass die Baugrenze den Bereich umschließt, auf dem das Gebäude errichtet werden darf. Grafisch ist die Baugrenze eine Linie, bei der ein Punkt auf je zwei Striche folgt(–.–.).

Ist eine Baulinie eingetragen, muss die Gebäudeaußenkante direkt auf dieser errichtet werden. Grafisch unterscheidet sie sich von der Baugrenze damit, dass auf zwei Punkte ein Strich folgt.

Grundsätzlich wird zwischen einer offenen (o) und einer geschlossenen (g) Bauweise unterschieden. Bei einer offenen Bauweise können Einzel- (E), Doppel- (D) und Reihenhäuser (R) errichtet werden. Bei einer geschlossenen Bauweise müssen sich die seitlichen Außenwände der Häuser gegenseitig berühren. 

Dachform

Gelegentlich finden sich auch noch verbindliche Vorgaben zur Dachform in einem Bebauungsplan wieder. Die Abkürzungen hierfür können sein:

• Flachdach (FD) 
• Krüppelwalmdach (KWD)
• Mansarddach (MD)
• Pultdach (PD)
• Satteldach (SD)
• Tonnendach (TD)
• Versetztes Pultdach (vPD)
• Walmdach (WD)
• Zeltdach (ZD)

Den Bebauungsplan einsehen

Der Bebauungsplan muss bereits bei der Planung eines Hauses berücksichtigt werden. Sonst kann es passieren, dass der Bauantrag direkt wegen Nichteinhaltung der wichtigen Vorgaben abgelehnt wird.

Einsehen können Bauherren den Bebauungsplan beim:

• Zuständigen Bauordnungsamt
• Der Gemeindeverwaltung
• Dem Stadtplanungsamt

Gelegentlich kann für die eigenen Unterlagen ein Auszug des Bebauungsplans angefordert werden. Hierfür erhebt die Gemeinde in der Regel eine Gebühr. Grundsätzlich entstehen aufseiten des Bauherrn bei der Einsicht des Bebauungsplans keine Kosten.

Exkurs: Wie wird ein Bebauungsplan erstellt? Ablauf eines Bebauungsplan Verfahrens

Ein Bebauungsplan wird von der zuständigen Gemeinde oder Stadt in Auftrag gegeben und von einem Planungsbüro erarbeitet. Der Prozess zur Erstellung eines Bebauungsplans umfasst verschiedene Schritte und dauert in der Regel mehrere Monate bis Jahre.

Der Ablauf eines Bebauungsplanverfahrens ist in Deutschland im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und sieht grob wie folgt aus:

1. Aufstellungsbeschluss: Die Gemeinde beschließt, einen Bebauungsplan aufzustellen, und legt den räumlichen Geltungsbereich fest.
2. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: Die Bürger haben die Möglichkeit, sich frühzeitig über den geplanten Bebauungsplan zu informieren und ihre Anregungen und Bedenken einzubringen.
3. Im Zuge der öffentlichen Beteiligung kommt es zur amtlichen Bekanntmachung. Dafür wird das Planungskonzept 14 Tage lang ausgelegt. 
4. Auch die Behörden und sonstigen öffentlichen Träger werden im Zuge der Auslegung am Bebauungsplan beteiligt und können ihre Meinung dazu abgeben.
5. Alle Eingaben aus dieser Zeit werden geprüft und in den Planentwurf, wenn sinnvoll, eingearbeitet.
6. Erneut kann sich die Öffentlichkeit und andere Behörden durch erneute Auslegung informieren (Auslegungsbeschluss). Bei der erneuten Auslegung bleibt allen Interessierten ein Monat Zeit, Stellung zu nehmen.
7. Anschließend werden alle Stellungnahmen geprüft und, bei Bedarf, erneut eingearbeitet. Sollte das der Fall sein, kommt es wieder zu einer Auslegungsphase.
8. Der letzte Schritt ist dann die Beschlussfassung: Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage der eingegangenen Stellungnahmen und des Entwurfs beschlossen.
9. Rechtskraft: Der Bebauungsplan wird öffentlich bekannt gemacht und tritt in Kraft.