Baubgleitung - In welchen Bauphasen und was sie kostet

Baubegleitung bezieht sich auf die Überwachung und Begleitung von Bauprojekten durch einen unabhängigen Experten – oft in Form eines Bausachverständigen. Diese professionelle Unterstützung sorgt dafür, dass Bauarbeiten von der Planung bis zur Fertigstellung korrekt und nach den geltenden technischen Standards durchgeführt werden.

Dazu überprüft der Baubegleiter regelmäßig die einzelnen Bauabschnitte, damit Baufehler frühzeitig erkannt und behoben werden.

Inhalt des Beitrages

Aufgaben und Rolle des Baubegleiters im Detail

Im Detail sehen Aufgaben und Rolle wie folgt aus:

Der Baubegleiter überprüft und überwacht regelmäßig, ob die Arbeiten der verschiedenen Gewerke (z. B. Elektriker, Heizungs- und Sanitärinstallateure) korrekt durchgeführt werden. Dies umfasst die Kontrolle der Bauqualität und die Einhaltung des Bauplans.
Eine wesentliche Aufgabe des Baubegleiters ist dabei die Sicherstellung der Bauqualität. Dies beinhaltet die Inspektion kritischer Bauphasen, wie die Fertigstellung der Bodenplatte, des Rohbaus, der Installationsarbeiten und der Putzarbeiten. So lassen sich Mängel frühzeitig erkennen und können sofort behoben werden. Das reduziert kostspielige Nacharbeiten.
Der Baubegleiter dokumentiert alle Baustellenbegehungen und etwaige festgestellte Mängel. Diese Dokumentation hilft später bei eventuellen Streitigkeiten. Am Ende der Bauphase hilft der Baubegleiter bei der Vorbereitung und Durchführung der Schlussabnahme des Bauwerks.
Durch die kontinuierliche Präsenz der Baubegleitung auf der Baustelle können potenzielle Probleme oder Baufehler frühzeitig identifiziert und verhindert werden. Diese Schadensprävention schützt den Bauherrn vor unnötigen Kosten und rechtlichen Problemen.

Unterschied zwischen Baubegleiter und Bausachverständiger

In Zusammenhang mit dem Thema Baubegleitung tauchen aber immer zwei Begriffe auf: Der „Baubegleiter“ und „Bausachverständiger“. Diese Begrifflichkeiten werden beim Hausbau oft synonym verwendet. Denn beide Rollen sind sich sehr ähnlich. Der Unterschied liegt hier vor allem in der Spezialisierung und dem Zeitpunkt des Einsatzes:

Baubegleiter: Dieser Experte begleitet den gesamten Bauprozess von Anfang bis Ende und ist in allen Phasen des Baus aktiv beteiligt. Er übernimmt sowohl die technische als auch die organisatorische Kontrolle, um sicherzustellen, dass alle Bauarbeiten korrekt ausgeführt werden.
Bausachverständiger: Ein Bausachverständiger wird hingegen für spezielle Aufgaben oder Gutachten hinzugezogen. Etwa zur Bewertung von Baumängeln oder zur Beweissicherung bei Streitfällen. Während ein Baubegleiter kontinuierlich auf der Baustelle präsent ist, kann der Bausachverständige auch nur punktuell, etwa zur Erstellung eines Gutachtens, tätig werden.

Phasen der Baubegleitung

Damit sämtliche Aufgaben und Pflichten erfüllt werden, erstreckt sich die Baubegleitung daher über mehrere Phasen – beginnend bei der Planungsphase bis hin zur finalen Bauabnahme.

Planungsphase

In dieser Phase überprüft der Baubegleiter die Planungsunterlagen, einschließlich der Bau- und Leistungsbeschreibung sowie der energetischen Konzepte. Diese Überprüfung stellt sicher, dass alle Pläne den aktuellen technischen Standards und den Vorstellungen des Bauherrn entsprechen. Fehler oder unklare Spezifikationen können hier identifiziert und korrigiert werden, noch ehe der Bau beginnt.

Vorbereitungsphase des Baus

Vor dem Beginn der Bauarbeiten unterstützt der Baubegleiter bei der Auswahl und Vergabe von Bauleistungen. Er sorgt dafür, dass alle Vertragspartner und Gewerke klar definierte Aufgaben haben und dass alle rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen erfüllt sind.

Rohbauphase

Während der Rohbauphase überwacht der Baubegleiter kritische Bauabschnitte wie die Errichtung der Bodenplatte, des Kellers und des Rohbaus. Besondere Aufmerksamkeit gilt hier der Abdichtung, der Installation von Versorgungsleitungen (Elektrik, Heizung, Sanitär) und der Dichtigkeit des Rohbaus, die durch Tests wie den Blower-Door-Test überprüft wird.

Innenausbauphase

In dieser Phase kontrolliert der Baubegleiter die Putzarbeiten, den Einbau der Fenster und Türen sowie den Estrich. Hier müssen die Arbeiten den festgelegten Qualitätsstandards entsprechen, da viele Fehler in diesem Bereich später nur schwer zu korrigieren sind.

Abschlussphase und Endabnahme

Kurz vor der Fertigstellung des Baus führt der Baubegleiter eine Endabnahme durch. Diese Abnahme umfasst eine gründliche Überprüfung des gesamten Baus.

Typische Kontrollpunkte während der Bauphase

Außerdem gibt es mehrere kritische Zeitpunkte während eines Hausbaus, an denen eine Überprüfung durch den Baubegleiter besonders wichtig ist:

Nach dem Aushub der Baugrube zur Kontrolle der Bodenbeschaffenheit und der erforderlichen Abdichtungsmaßnahmen, um spätere Feuchtigkeitsschäden am Fundament zu vermeiden.
Nach der Fertigstellung des Rohbaus zur Überprüfung der Standsicherheit (Statik) und der ordnungsgemäßen Ausführung des Rohbaus, einschließlich der Dachkonstruktion und der Wände.
Vor dem Verputzen werden die Leitungsinstallationen (Elektrik, Heizung, Sanitär) kontrolliert, bevor diese durch Putz oder andere Materialien verdeckt werden.
Gleiches gilt für eine Fußbodenheizung, die vor Einbringen des Estrichs überprüft wird.
Nach der Installation der Fenster und Türen wird der fachgerechte Einbau überprüft, damit keine Luft- oder Wassereintrittspunkte bestehen.
Vor der Endabnahme erfolgt ein abschließender Check, der sicherstellen sollen, dass alle erkannten Mängel behoben wurden und das Gebäude bezugsfertig ist.

Damit all diese Punkte ordnungsgemäß durchgeführt werden und den erforderlichen Qualitäten entsprechen, sollte ein entsprechender Experte für diese Arbeiten engagiert werden.

Wer kann eine Baubegleitung durchführen?

Die Qualifikationen, die ein Baubegleiter mitbringen sollte, sind daher umfassend und spezialisierte Fachkenntnisse sind unabdingbar.

Fachliche Qualifikationen

Baubegleiter müssen umfangreiche Fachkenntnisse in Bauwesen und Technik besitzen. Dazu gehört das Wissen über Bauvorschriften, technische Normen und die Praxis der Bauausführung. Häufig sind Baubegleiter ausgebildete Architekten, Bauingenieure oder Bausachverständige, die zusätzlich eine Weiterbildung oder Zertifizierung im Bereich Baubegleitung oder Bauschadenbewertung absolviert haben.

Qualifizierte Baubegleiter haben meist Zertifikate von anerkannten Institutionen wie dem TÜV, DEKRA oder der Industrie- und Handelskammer (IHK). Diese Zertifizierungen bestätigen nicht nur die fachliche Kompetenz, sondern auch die kontinuierliche Weiterbildung, um auf dem neuesten Stand der Technik zu bleiben.

Unabhängigkeit und Objektivität

Genauso wichtig ist aber auch die unabhängige Meinung. Ein neutraler Baubegleiter garantiert, dass alle Bewertungen und Kontrollen ausschließlich im Interesse des Bauherrn erfolgen.

Wie finde ich den richtigen Baubegleiter?

Deswegen ist die Wahl eines seriösen und qualifizierten Baubegleiters unabdingbar. Eine der ersten Anlaufstellen für Bauherren ist daher der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) oder der Verband privater Bauherren e.V. (VPB), welche eine umfassende Beratung und baubegleitende Qualitätskontrolle anbieten. Die Berater sind unabhängige Experten, die Bauherren während des gesamten Bauprojekts begleiten und beraten.

Auch die Verbraucherzentralen und TÜV-Organisationen wie TÜV Nord oder TÜV Rheinland bieten qualifizierte Baubegleiter an. Diese Institutionen garantieren insbesondere eine hohe Qualifikation der Baubegleiter und eine objektive Betreuung ohne Interessenkonflikte.

Wer dagegen nicht über einen der hier genannten Wege einen Experten finden möchte, sollte auf folgende Qualifikationen und Zertifikate achten:

Hochschulabschluss: Ein abgeschlossenes Studium im Bereich Bauingenieurwesen, Architektur oder einem ähnlichen technischen Fach ist in der Regel eine Grundvoraussetzung.
Weiterbildung zum Bausachverständigen: Eine zusätzliche Qualifikation als Bausachverständiger, oft erworben durch Fortbildungen bei anerkannten Institutionen wie der Industrie- und Handelskammer (IHK) oder dem TÜV, ist ebenfalls wichtig.
Zertifizierungen durch TÜV, DEKRA oder ähnliche Institutionen: Zertifikate von Institutionen wie TÜV Nord oder TÜV Rheinland bestätigen zusätzlich die fachliche Kompetenz und Unabhängigkeit des Baubegleiters. Diese Zertifikate beinhalten oft eine kontinuierliche Weiterbildungspflicht, um auf dem neuesten Stand der Technik zu bleiben.
Einhaltung der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure): Wenn der Baubegleiter auch als Architekt tätig ist, muss er außerdem seine Leistungen gemäß der HOAI abrechnen. Die HOAI sorgt dafür, dass die Vergütung transparent und fair bleibt und dass der Leistungsumfang klar definiert wird.
Erfahrung und Referenzen: Praxiserfahrung und nachweisbare Erfolge in vergleichbaren Bauprojekten sind ebenfalls entscheidend. Referenzen von früheren Projekten können Aufschluss über die Kompetenz und Zuverlässigkeit des Baubegleiters geben.
Mitgliedschaft in Fachverbänden: Eine Mitgliedschaft in Berufs- oder Fachverbänden wie dem Bauherren-Schutzbund (BSB) oder der Ingenieurkammer kann zusätzlich die Professionalität und Seriosität unterstreichen.

Kosten der Baubegleitung

Natürlich gibt es die Begleitung am Bau nicht umsonst. Die Kosten für eine Baubegleitung variieren dabei je nach Umfang des Bauprojekts, der Region und dem erforderlichen Leistungsumfang. Üblich sind für eine Baubegleitung bei einem Einfamilienhaus beispielsweise Kosten zwischen 2.500 und 6.000 Euro.

Diese Spanne kann sich jedoch schnell nach oben oder unten verschieben – abhängig von der Anzahl der Baustellenbesuche und der spezifischen Aufgaben des Baubegleiters.

Dabei kann ein Baubegleiter seine Leistungen auf unterschiedliche Weise abrechnen:

Auf Stundenbasis: Übliche Stundensätze liegen zwischen 90 und 200 Euro. Die Höhe des Stundensatzes hängt von der Qualifikation des Baubegleiters und der Region ab.
Als Pauschalpreis: Einige Baubegleiter bieten auch Pauschalpreise für bestimmte Leistungen, wie die Baustellenkontrolle, an.
Abrechnung nach HOAI: Übernimmt ein Architekt die Baubegleitung, wird meist nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet. Dabei macht die Baubegleitung etwa 32 % des gesamten Architektenhonorars aus. Bei einem Bauvorhaben mit anrechenbaren Baukosten von 190.000 Euro kann das Honorar für die Baubegleitung somit 11.381 Euro inklusive Mehrwertsteuer betragen.

Kostenbeispiel

So können beispielsweise für die Baubegleitung eines Einfamilienhauses mit 120 Quadratmetern und fünf Kontrollterminen Gesamtkosten von rund 3.350 Euro entstehen.

Diese Kosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen, darunter:

Einem Stundensatz zwischen 90 und 150 Euro. Für ein Projekt dieser Größe, bei dem etwa 50 Arbeitsstunden anfallen, können die Kosten für die Baubegleitung daher 4.500 Euro bis 7.500 Euro ausmachen.
Zusätzlich zu den Stundensätzen werden Fahrtkosten berechnet. Übliche Sätze sind 0,30 Euro bis 0,50 Euro pro gefahrene Kilometer. Darin enthalten sind die Betriebskosten des Fahrzeugs (wie Kraftstoff, Wartung und Versicherung) und die Fahrtzeit. Manchmal werden die Fahrtkosten auch als Pauschale berechnet. Diese liegen häufig zwischen 20 und 50 Euro für die ersten 10 Kilometer. Jeder weitere Kilometer wird dann zu einem festen Satz abgerechnet, oft im Bereich von 0,30 bis 0,70 Euro.
Wird im Rahmen der Baubegleitung außerdem ein Gutachten erforderlich, etwa zur Dokumentation von Mängeln, können weitere Kosten entstehen. Diese beginnen meist bei 250 Euro pro Gutachten.

Fördermöglichkeiten

Die Baubegleitung kann unter bestimmten Umständen gefördert werden, insbesondere im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen oder Neubauten. So wird über die BEG die Baubegleitung im Rahmen energetischer Sanierungen und Neubauten gefördert. Der Staat übernimmt dabei bis zu 50 % der Kosten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind bis zu 5.000 Euro an förderfähigen Kosten möglich. Das entspricht einem Zuschuss von knapp 2.500 Euro. Bei der Sanierung eines Gebäudes zu einem KfW-Effizienzhaus können es sogar 10.000 Euro sein.

Dafür muss die Baubegleitung aber durch einen Energieeffizienz-Experten erfolgen. Dieser muss in der Energie-Effizienz-Expertenliste des Bundes eingetragen sein. Außerdem ist die Förderung oft an das Erreichen energetischer Standards gebunden, etwa dem KfW-Effizienzhaus-Standard. Daher ist die Baubegleitung nicht nur förderfähig, sondern in einigen Fällen sogar eine Voraussetzung für den Erhalt weiterer Fördermittel.

Beispiele für geförderte Maßnahmen:

Zu den geförderten Maßnahmen gehören beispielsweise die Optimierung der Heizungsanlage, die Verbesserung der Dämmung oder der Einbau energieeffizienter Fenster. Hier wird die Baubegleitung gefördert, um sicherzustellen, dass die Arbeiten fachgerecht und nach den Förderbedingungen durchgeführt werden.

Bedeutung der baubegleitenden Qualitätskontrolle

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle dient also dem Einhalt der Bauvorschriften und Qualitätsstandards während des gesamten Bauprozesses. Durch regelmäßige Kontrollen der Baufortschritte werden Baumängel oder Ausführungsfehler frühzeitig entdeckt und können korrigiert werden. Dies schützt Bauherren vor finanziellen Einbußen und verbessert die langfristige Bauqualität. Vor allem beim Neubau von Wohn- oder Gewerbeimmobilien ist die Rolle des Baubegleiters daher nicht zu unterschätzen. So amortisiert sich die Investition in eine Baubegleitung häufig durch die Einsparungen bei Folgekosten, die durch vermiedene Mängel oder Baufehler entstehen könnten.

Deswegen ist die Beauftragung eines solchen Experten durchaus zu empfehlen. Und das, obwohl der Baubegleiter nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Es handelt sich vielmehr um eine freiwillige Maßnahme. Doch bei bestimmten Bauprojekten, etwa wenn staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden (z. B. energetische Sanierungen oder Effizienzhaus-Bauten), ist eine baubegleitende Qualitätskontrolle notwendig, um die Förderbedingungen zu erfüllen.