Der erste Handwerker auf der Baustelle fühlt sich wie der eigentliche Start an. Tatsächlich ist er der letzte Schritt einer Vorbereitung, die maßgeblich darüber entscheidet, wie reibungslos die Sanierung verläuft. Was jetzt noch fehlt, wird später teuer oder verzögert das ganze Projekt.
Dieser Beitrag geht die wichtigsten Vorbereitungsschritte im Detail durch, bevor am Ende eine kompakte Checkliste alles zusammenfasst.
Warum die Vorbereitung so oft zu kurz kommt
Bei einem Neubau gibt es meist einen klaren Startpunkt, den Spatenstich, auf den systematisch hingearbeitet wird. Bei einer Sanierung ist der Übergang von der Planung zur Ausführung oft fließender, und genau das führt dazu, dass wichtige Vorbereitungsschritte übersprungen werden. Ein Handwerker hat kurzfristig einen freien Termin, das Angebot liegt schon eine Weile vor, und plötzlich beginnen die Arbeiten, obwohl weder die Finanzierung final steht noch alle rechtlichen Fragen geklärt sind.
Das Problem dabei: Viele der folgenden Punkte lassen sich vor Beginn der Arbeiten mit überschaubarem Aufwand klären, nach Baubeginn dagegen kaum noch. Eine Förderung, die vor Auftragsvergabe hätte beantragt werden müssen, lässt sich nachträglich nicht mehr retten. Ein Gutachten, das vor dem Öffnen einer Wand hätte stattfinden sollen, kommt zu spät, wenn die Wand bereits offen ist.
Zustand und Reihenfolge geklärt
Bevor überhaupt ein Angebot eingeholt wird, sollte der tatsächliche Zustand des Gebäudes bekannt sein, nicht nur der äußere Eindruck. Am zuverlässigsten gelingt das mit einem unabhängigen Gutachten, das Statik, Feuchtigkeit und den Zustand der Haustechnik beurteilt, Bereiche, die sich von außen kaum verlässlich einschätzen lassen. Wie du den Zustand einer Immobilie bereits selbst grob einschätzt und wo diese Möglichkeiten an ihre Grenzen stoßen, zeigt der Beitrag Zustand einer Bestandsimmobilie einschätzen.
Darauf aufbauend steht idealerweise eine grobe Reihenfolge der geplanten Maßnahmen. Das ist kein bürokratischer Selbstzweck: Wird zuerst die Heizung getauscht, obwohl Dach und Fassade noch ungedämmt sind, wird die neue Anlage für einen Wärmebedarf ausgelegt, der nach der späteren Dämmung gar nicht mehr existiert. Warum die Reihenfolge der Maßnahmen so wichtig ist und welche Schritte typischerweise zuerst kommen, erklärt ausführlich der Beitrag Die richtige Sanierungs-Reihenfolge.
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Finanzierung und Förderung
Kostenvoranschläge für die wichtigsten Maßnahmen sollten vorliegen, bevor die Finanzierung final steht. Eine grobe Schätzung reicht den meisten Banken nicht aus, sie verlangen in der Regel konkrete, von Fachbetrieben erstellte Kostenvoranschläge, bevor sie den Sanierungsanteil in die Finanzierung einrechnen. Wer das übergeht und erst nach Vertragsabschluss merkt, dass die Sanierung teurer wird als gedacht, gerät schnell in eine Nachfinanzierungssituation zu ungünstigeren Konditionen.
Steht eine energetische Förderung im Raum, kommt eine zeitliche Falle hinzu, die immer wieder unterschätzt wird: Der Antrag muss in aller Regel vor Beginn der jeweiligen Maßnahme und vor Beauftragung eines Fachbetriebs gestellt sein. Wer zuerst den Handwerker beauftragt und den Antrag erst danach stellt, verliert den Förderanspruch in den allermeisten Fällen vollständig, unabhängig davon, wie gut die Maßnahme sonst gefördert worden wäre. Wie du Kauf und Sanierung gemeinsam finanzierst und welche grundsätzlichen Förderwege infrage kommen, zeigen die Beiträge Kauf und Sanierung zusammen finanzieren und Förderung Sanierung.
Rechtliches und Genehmigungen
Bei einem Eigentümerwechsel durch Kauf oder Erbschaft solltest du geklärt haben, ob und welche gesetzlichen Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz für dich gelten und in welcher Frist sie umgesetzt werden müssen. Diese Frist beginnt mit dem Datum deines Grundbucheintrags, nicht mit dem Kaufvertrag, ein Detail, das häufig übersehen wird.
Bei Eingriffen in die Gebäudehülle, etwa Anbauten oder größeren baulichen Veränderungen, ist häufig zusätzlich eine Baugenehmigung erforderlich, unabhängig von den energetischen Pflichten. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, müssen geplante Maßnahmen zusätzlich vorab mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden, teils mit deutlich längeren Vorlaufzeiten als bei einem Gebäude ohne Denkmalschutz. Was konkret nach einem Eigentümerwechsel zu beachten ist und welche Fristen gelten, erklärt der Beitrag GEG-Pflichten beim Immobilienkauf.
Handwerker und Verträge
Für jedes Gewerk sollten mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen, die sich auf dieselbe, klar formulierte Leistungsbeschreibung beziehen, sonst lassen sich die Angebote am Ende kaum seriös gegenüberstellen. Wichtig ist außerdem der Unterschied zwischen einem unverbindlichen Kostenvoranschlag und einem verbindlichen Angebot: Nur Letzteres bindet den Handwerksbetrieb tatsächlich an den genannten Preis.
Neben dem reinen Preisvergleich lohnt sich vor Vertragsabschluss auch eine grobe zeitliche Abstimmung zwischen den beteiligten Gewerken, damit sich niemand gegenseitig blockiert, etwa wenn der Fliesenleger beginnen soll, bevor die Sanitärinstallation abgeschlossen ist.
Versicherungen und Absicherung
Auch bei einer Sanierung lohnt sich ein Blick auf den bestehenden Versicherungsschutz, bevor die Arbeiten beginnen, und das wird erfahrungsgemäß häufiger vergessen als bei einem Neubau, weil kein neuer Versicherungsvertrag ohnehin ansteht. Größere Baumaßnahmen sollten der bestehenden Wohngebäudeversicherung gemeldet werden, da sich durch die Bauarbeiten das Schadensrisiko verändert und eine fehlende Meldung im Schadensfall zu Problemen führen kann.
Je nach Umfang der Arbeiten kann zusätzlich eine eigene Absicherung für Personen- und Sachschäden während der Bauzeit sinnvoll sein, etwa wenn während der Sanierung Handwerker oder Besucher auf dem Grundstück verkehren.
Dokumentation von Anfang an
Wer bereits vor dem ersten Handwerkertermin den Ausgangszustand fotografisch festhält, hat später eine wertvolle Vergleichsbasis. Das betrifft nicht nur die offensichtlich betroffenen Räume, sondern auch angrenzende Bereiche, die durch die Arbeiten in Mitleidenschaft gezogen werden könnten, etwa der Flur, durch den Material transportiert wird.
Im Streitfall über Mängel oder den ursprünglichen Zustand ist eine solche Dokumentation oft der entscheidende Nachweis. Wie du die gesamte Sanierung inklusive Gewerke, Termine und Kosten strukturiert organisierst, sodass auch die laufende Dokumentation nicht verloren geht, zeigt der Beitrag Sanierung als Projekt organisieren.
Die Checkliste auf einen Blick
Auf einen Blick:
- Zustand des Gebäudes durch ein unabhängiges Gutachten geklärt
- Grobe Reihenfolge der geplanten Maßnahmen festgelegt
- Kostenvoranschläge für die wichtigsten Maßnahmen eingeholt
- Finanzierung inklusive Sanierungsanteil steht
- Förderanträge gestellt, sofern relevant, und noch vor Beauftragung
- Gesetzliche Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz geprüft
- Erforderliche Genehmigungen eingeholt, insbesondere bei Eingriffen in die Gebäudehülle
- Mindestens drei Vergleichsangebote pro Gewerk eingeholt
- Zeitplan zwischen den beteiligten Gewerken grob abgestimmt
- Versicherungsschutz für die Bauzeit geprüft beziehungsweise angepasst
- Ausgangszustand fotografisch dokumentiert
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Häufige Fragen
Im Kern fünf Dinge: der geprüfte Zustand des Gebäudes, eine grobe Reihenfolge der Maßnahmen, die stehende Finanzierung, mindestens drei verglichene Angebote pro Gewerk sowie eine Dokumentation des Ausgangszustands. Die vollständige Liste mit allen elf Punkten findest du oben im Beitrag.
Nicht für jede Maßnahme, aber bei Eingriffen in die Gebäudehülle, etwa einem Anbau oder größeren baulichen Veränderungen, in der Regel schon. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt zusätzlich die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde hinzu. Am besten klärst du das frühzeitig mit der zuständigen Bauaufsicht.
Immer vor Beginn der jeweiligen Maßnahme und vor Beauftragung eines Fachbetriebs. Eine nachträgliche Antragstellung führt bei den meisten Programmen zum vollständigen Verlust des Förderanspruchs, unabhängig davon, wie gut die Maßnahme sonst gefördert worden wäre.
Am einfachsten mit Fotos aller relevanten Räume und Bauteile, bevor die ersten Arbeiten beginnen, einschließlich angrenzender Bereiche, die durch die Arbeiten in Mitleidenschaft gezogen werden könnten. Das dient später als Vergleichsbasis, etwa wenn es um bestehende Mängel oder den ursprünglichen Zustand geht.
