Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist immer noch sehr hoch. Das Angebot hingegen ist eher gering. Deshalb kann sich auch der Kauf eines bebauten Grundstücks lohnen, und das vorhandene Haus für einen Neubau abzureißen. Doch ein Hausabriss ist mit erheblichen Kosten verbunden.

Was kostet ein Hausabriss?

Die Abrisskosten für ein Haus belaufen sich auf 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter. Je nach Größe und Lage des Hauses können Summen von 20.000 bis 30.000 Euro entstehen. Dabei hängen die Kosten für den Abriss eines Hauses von zahlreichen Faktoren ab.

Diese sind:

• Die Abrissmethode
• Die Zugänglichkeit des Grundstückes und der Immobilie
• Die Bauweise des abzureißenden Hauses
• Die Gebäudegröße (je größer das Abrisshaus, desto höher sind z.B. die Kosten wegen der längeren Maschinenmiete)
• Das verwendete Baumaterial
• Eine mögliche Schadstoffbelastung des verbauten Materials
• Mögliche Sicherungsmaßnahmen für umliegende Gebäude
• Eventuelle Straßensperrungen
• Entsorgungskosten für den anfallenden Bauschutt
• Gesonderte Entsorgung von alten Kabeln
• Kosten für die Entsorgung von Müll und Sondermüll
• Eventuelles Auffüllen der Abrissgrube. Dieser Arbeitsschritt fällt vor allem bei Abrissarbeiten von Kellerhäusern an.

Doch mit den Abrissarbeiten eines alten Hauses und den damit verbundenen Kosten ist es noch lange nicht getan. Denn für Neubauten ist in der Regel ein neues Fundament erforderlich. Des Weiteren müssen die neuen Leitungen nach einem Hausabriss gemäß den geltenden DIN-Normen verlegt werden. Aus diesem Grund sollten alle Bauwilligen hier einen Puffer für unvorhergesehene Kosten einplanen.

Wie genau berechnen sich die Abrisskosten für ein Haus?

Ein Haus abzureißen – etwa ein altes, teilunterkellerten Einfamilienhauses, das frei zugänglich ist, kostet zwischen 10.000 bis 25.000 Euro. Ein kleines Häuschen ohne Keller kann weniger kosten.

Doch zur richtigen Kalkulation ist zwingend ein Angebot von einem zertifizierten Abrissunternehmen (zum Beispiel ein Tiefbauunternehmen) erforderlich.

Haus abreißen – ungefähre Kosten

Die Kosten für ein 130 m² großes Einfamilienhaus liegen, unter Berücksichtigung aller möglichen Faktoren demnach ungefähr bei 25.300 Euro. Sie setzen sich zusammen aus:

Planung des Abrisses für das Haus durch ein Fachunternehmen	1.500 Euro
Entrümpelung des alten Hauses, falls erforderlich	2.800 Euro
Kosten für den eigentlichen Hausabriss	13.000 Euro
Ausbaggern des Fundaments und anschließendes Verfüllen mit Erde sowie der Verdichtung des Füllmaterials	4.000 Euro
Entsorgung von Sondermüll	1.500 Euro
Bauschuttentsorgung	2.500 Euro
Gesamtkosten	25.300 Euro

Jedoch sind beim Abriss eines Hauses die tatsächlichen Kosten oftmals deutlich höher, als die vorab kalkulierten. Um vor teuren Überraschungen verschont zu bleiben ist es ratsam, das Haus vor den Abbrucharbeiten mit einem Bausachverständigen, Architekten oder Bauingenieur zu besichtigen.

Auch sollte direkt ein Bodengutachten angefertigt werden. Dadurch können gegebenenfalls giftige Altlasten entdeckt werden, außerdem werden für das spätere Bauvorhaben gleich Erkenntnisse über die Bodenbeschaffenheit und die Grundwasserverhältnisse gesammelt.

Haus abreißen und neu bauen: Wann ist der Kauf eines bebauten Grundstücks sinnvoll?

Ob es sinnvoll ist, ein Grundstück mit Altbestand zu kaufen, der für einen Neubau abgerissen werden soll, ist einfach zu beantworten: Wenn das unbebaute Grundstück teurer ist als ein Grundstück mit Altbestand inklusive der Kosten für den Abriss des alten Hauses, dann ist es sinnvoll.

Grundsätzlich sollten aber vor dem Kauf eines derartigen Grundstücks die Bebauungspläne überprüft werden. Mitunter gibt es in der Gemeinde Änderungen, wodurch der eigene Neubau nicht mehr ohne Weiteres umgesetzt werden kann.

Mit anderen Worten: Nur weil das Abbruchhaus 2,5 Stockwerke und 200 m² Wohnfläche hatte, heißt das nicht, dass ein Neubau die gleichen Ausmaße besitzen darf. Möglicherweise ist im aktuell gültigen Bebauungsplan eine maximale Wohnfläche von 150 m² und eine maximale Anzahl an Stockwerken von 2 erlaubt. In diesem Fall wäre ein Neubau deutlich kleiner. Daher kann es in diesem Beispiel durchaus sinnvoll sein, die alte Bestandsimmobilie zu sanieren.

Des Weiteren gilt: Gibt es für ein Grundstück, auf dem ein Haus abgerissen werden soll, zudem keinen Bebauungsplan, kommt §34 des Baugesetzbuches zum Tragen. Demnach muss sich die neue Immobilie an die umliegenden Häuser anpassen.

Wie lange dauert ein Hausabriss?

Ein Hausabriss dauert, je nach Größe der Immobilie, mehrere Tage oder sogar eine ganze Woche.

Hinzukommt, dass ein Haus nicht ohne Weiteres abgerissen werden kann. Es sind im Vorfeld verschiedene Vorgaben zu erfüllen. So ist in vielen Bundesländern, wie beispielsweise in Hamburg, der Nachweis für die Kampfmittelfreiheit erforderlich. Hier überprüft der Kampfmittelräumdienst mittels alter Luftbilder, ob auf dem Gelände Fliegerbomben aus dem 2. Weltkrieg liegen könnten. Je nach Auslastung der Behörden kann der Vorgang mehrere Wochen oder Monate dauern.

Können beim Hausabriss Kosten gespart werden, indem der Abbruch selber gemacht wird?

Normalerweise kümmern sich spezielle Abrissfirmen um den sachgerechten Abbruch einer alten Immobilie. Doch in der Regel können ein Haus oder Teile eines Hauses auch selbst abgerissen werden – solange die nötige Erfahrung und das erforderliche Werkzeug verfügbar sind und die entsprechenden Schutzmaßnahmen eingehalten werden.

Jeder, der den Hausabriss selber machen möchte, sollte sich unbedingt an folgende Vorgehensweise halten:

1. Das Haus muss vor dem Abrissbeginn bei den Versorgungswerken vom Strom-, Wasser- und Gasnetz getrennt (worden) sein.
2. Es muss eine private Unfallversicherung abgeschlossen werden.
3. Die erforderlichen Maschinen müssen angemietet werden. Hierzu sind entsprechende Erlaubnisse zum Führen der schweren Geräte notwendig.
4. Die entsprechende Schutzkleidung muss besorgt werden (Mundschutz, Handschuhe, Arbeitssicherheitsschuhe etc.).
5. Ein Container für die Bauschuttentsorgung muss angemietet werden.
6. Die Arbeiten sollten zügig vorangehen. Denn jeder Tag erhöht die Mietkosten für den Container und die Maschinen.

Doch je nach Größe und Zustand des Hauses kann ein Abbruch in Eigenregie auch gefährlich sein. Mögliche Gefahrenquellen sind:

• Der tonnenschwere Bauschutt kann beim Herabfallen zu erheblichen Verletzungen führen.
• Gesundheitsgefährdung durch versteckte Schadstoffe wie Asbest.

Hinzu kommt möglicherweise eine Strafanzeige bei einer unsachgemäßen Entsorgung derartiger Gefahrenstoffe, da sie nicht erkannt wurden.

Braucht es für einen Hausabriss eine Genehmigung?

In den meisten Fällen ist für einen Hausabriss keine Genehmigung erforderlich. Jedoch muss das zuständige Bauamt rechtzeitig vor Beginn der Abbrucharbeiten informiert werden. Sobald das Bauamt die Arbeiten bestätigt, kann damit begonnen werden. Auch die Nachbarn müssen vor dem Hausabriss informiert werden.

Prinzipiell sind alle Häuser mit einem Gesamtvolumen von 300 m³ von einer Genehmigungspflicht bezüglich des Abrisses befreit. Das sind ungefähr 120 Quadratmeter Gesamtwohnfläche und eine Deckenhöhe von 2,5 Meter.

Nicht ganz so einfach ist es dagegen bei denkmalgeschützten Gebäuden. Hier muss immer eine ordentliche Abrissgenehmigung eingeholt werden. Gelegentlich wird der Abbruch für solche Immobilien auch untersagt.

Hinzukommt, dass sich die Landesbauordnungen, in denen Hausabrisse geregelt sind, von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Demnach können der Aufwand, die Dauer und Vorschriften, für einen Hausabriss, von Region zu Region variieren. Alle wichtigen Informationen darüber hat aber das zuständige Bauamt der Gemeinden oder Stadtverwaltungen.

Sollte ein altes Haus abgerissen oder saniert werden?

Oft sind Altbestände auf Grundstücken in einem miserablen Zustand. Dann ist ein Abriss meist unumgänglich. Doch es gibt auch weitere Punkte, die für einen Abriss und gegen eine Sanierung sprechen:

• Die Sanierungskosten übersteigen die finanziellen Mittel.
• Die Raumaufteilung und Größe der Zimmer entsprechen nicht den persönlichen Wünschen.
• Das Haus ist nicht barrierefrei.

Es gibt aber auch gute Gründe, die für eine Sanierung sprechen. Das kann in folgenden Situationen der Fall sein:

• Der Sanierungsaufwand ist unwesentlich höher als ein Abbruch.
• Das Gebäude ist denkmalgeschützt.
• Der Charme des alten Gemäuers soll erhalten bleiben.
• Die Grundstruktur entspricht den eigenen Vorstellungen.

Wie teuer eine Sanierung ist, kann ein Sachverständiger ermitteln. Dieser kann auch Auskunft darüber geben, ob die geplanten Sanierungsmaßnahmen auch umsetzbar sind oder doch ein Hausabriss die sinnvollere Alternative ist.

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Neues Haus auf altem Fundament – wann es sich lohnt, den alten Keller beim Hausabbruch zu erhalten

Mitunter kann es sinnvoll sein, einen bestehenden Keller zu erhalten und darauf den Neubau zu errichten. Bei einem guten Erhaltungszustand ist das durchaus eine vernünftige Überlegung. Doch es spricht auch einiges dagegen.

Oftmals sind alte Kellerräume feucht und das Trockenlegen der Außenwände ist mit hohen Kosten verbunden. Auch können die statischen Anforderungen, die für die neue Immobilie notwendig sind, nicht erfüllt sein. In solchen Situationen ist ein Abriss und Neubau einem Erhalt vorzuziehen.

Kann der Keller hingegen als Fundament für einen Neubau genutzt werden, ist das Verfüllen der alten Kellerräume preiswerter als die Kosten für einen Abriss mit dem anschließenden Auffüllen der Baugrube.

Kosten für den Abriss eines Hauses: das Wichtigste in Kürze

Ein Haus abzureißen, kostet zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Derartige Abrisskosten werden zu den Baunebenkosten gezählt. Demnach können sie über einen Baukredit mitfinanziert werden. Bei derartigen Krediten können die Zinsen mitunter etwas günstiger sein als bei einem normalen Ratenkredit.

Doch vor dem Abriss der Bestandsimmobilie sollte in den Bebauungsplänen der Gemeinde oder Verwaltung geprüft werden, ob die neue Traumimmobilie auf dem Grundstück auch ohne Weiteres gebaut werden kann. Ist das nicht der Fall, kann eine Sanierung der Bestandsimmobilie ins Auge gefasst werden.

Für den Abbruch eines alten Hauses sind keine Genehmigungen erforderlich. Dennoch müssen das Bauamt und die angrenzenden Nachbarn über die Abrissarbeiten informiert werden. Die Befreiung von der Genehmigung gilt bis zu einem Gesamtvolumen von 300 m³. Grundsätzlich nicht ohne Genehmigung ist ein Abriss eines denkmalgeschützten Gebäudes möglich.