Wer seinen Hausbau plant, weiß, dass hier einiges auf einen zukommt – auch in finanzieller Sicht. Dabei werden allzu gerne die wenig offensichtlichen Kostenfaktoren wie Nebenkosten beim Grundstückskauf übersehen. Diese sind jedoch nicht unerheblich. Um kein böses Erwachen zu erleben, sollte jeder Häuslebauer die Kosten beim Grundstückskauf kennen.

Welche Kosten entstehen beim Grundstückskauf?

Auf dem Weg zur Traumimmobilie steht an erster Stelle der Grundstückskauf, bevor im nächsten Schritt die Kosten für das Haus anstehen (die zu diesem Zeitpunkt zumindest grob schon bekannt sein sollten). Wie hoch die Grundstückskosten ungefähr ausfallen werden, kann man gut recherchieren.

Grundsätzlich sind Grundstücke in der Stadt teurer als in ländlichen Regionen. In der Stadt beeinflussen die guten Verkehrsanbindungen, Freizeitmöglichkeiten und kurzen Wege die Preise maßgeblich. Auf dem Land dagegen ist die Infrastruktur mitunter weniger gut ausgebaut, was die Kosten für die Grundstücke hier deutlich drückt. Doch, egal ob auf dem Land oder in der Stadt: Die Gesamtkosten für den Grundstückserwerb setzen sich aus dem Kaufpreis für das Bauland und aus den entstehenden Nebenkosten für den Grundstückskauf zusammen.

Als gemeingültige Faustformel sagt man, dass der Grundstückskauf zwischen 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten für den Hausbau ausmachen. Gefühlt orientiert sich diese Faustformel allerdings eher an ländlichen Regionen, Stadtnah beträgt der Wert häufig eher 25 bis 35 Prozent.

Aber wenn wir von den 10 bis 15 Prozent ausgehen, bedeutet das: Soll der Bau 400.000 Euro kosten, entfallen zwischen 40.000 und 60.000 Euro auf den Grundstückskauf. Doch damit nicht genug, jeder Grundstückskauf ist mit Nebenkosten verbunden. Diese sind:

• Die Maklerprovision
• Die Grunderwerbsteuer
• Gerichts- und Notargebühren
• Vermessungskosten
• Kosten für den Grundbucheintrag
• Kosten für das Bodengutachten
• Eventuell Erschließungskosten
• Kosten für Straßen und Wege

Wie setzen sich die Nebenkosten für den Grundstückskauf zusammen?

Neben der Lage und Größe hängen die Nebenkosten auch vom jeweiligen Bundesland ab, in dem das Grundstück gekauft wurde. Aber auch von der Beschaffenheit des Baulandes und dem Stand der Erschließung.

Grundsätzlich entstehen folgende zusätzliche Kosten beim Kauf eines Grundstücks:

• Notargebühren und Eintragung in das Grundbuchamt: 2 % vom Grundstückskaufpreis
• In der Regel muss, bei einem Kauf über einen Makler, zusätzlich eine Maklerprovision gezahlt werden. Diese beträgt rund 3,57 % vom Kaufpreis.
• Jeder, der ein Grundstück kauft, muss die Grunderwerbssteuer in seine Nebenkosten miteinplanen. Je nach Bundesland liegt diese zwischen 3,5 % bis 6,5 % vom Grundstückspreis.

Insgesamt entstehen somit für einen Grundstückskauf Nebenkosten von 9 bis 12 %. Hierbei handelt es sich aber nur um die Erwerbsnebenkosten. Je nach Bundesland setzen sich diese wie folgt zusammen:

Bundesland	Notar- und Grundbuchgebühren	Grunderwerbsteuer	Maklerprovision (Anteil Käufer, inkl. MwSt.)	Gesamt
Baden-Württemberg	2,0 %	5,0 %	bis zu 3,57 %	10,57 %
Bayern	2,0 %	3,5 %	bis zu 3,57 %	9,07 %
Berlin	2,0 %	6,0 %	bis zu 3,57 %	11,57 %
Brandenburg	2,0 %	6,5 %	bis zu 3,57 %	12,07 %
Bremen	2,0 %	5,0 %	bis zu 3,57 %	10,57 %
Hamburg	2,0 %	4,5 %	bis zu 3,57 %	10,07 %
Hessen	2,0 %	6,0 %	bis zu 3,57 %	11,57 %
Mecklenburg-Vorpommern	2,0 %	6,0 %	bis zu 3,57 %	11,57 %
Niedersachsen	2,0 %	5,0 %	bis zu 3,57 %	10,57 %
Nordrhein-Westfalen	2,0 %	6,5 %	bis zu 3,57 %	12,07 %
Rheinland-Pfalz	2,0 %	5,0 %	bis zu 3,57 %	10,57 %
Saarland	2,0 %	6,5 %	bis zu 3,57 %	12,07 %
Sachsen	2,0 %	3,5 %	bis zu 3,57 %	9,07 %
Sachsen-Anhalt	2,0 %	5,0 %	bis zu 3,57 %	10,57 %
Schleswig-Holstein	2,0 %	6,5 %	bis zu 3,57 %	12,07 %
Thüringen	2,0 %	6,5 %	bis zu 3,57 %	12,07 %

Beim Hausbau entstehen zu den gängigen Erwerbskosten noch zahlreiche andere Nebenkosten.

Die Kosten für die Vermessungsgebühren

Vermessungsgebühren entstehen beim Grundstückskauf nur dann, wenn das Grundstück noch nicht vermessen wurde oder der Grenzverlauf nicht richtig klar ist. Das sollte aber in den seltensten Fällen vorkommen. Für das Vermessungsrecht sind in Deutschland die Bundesländer selbst verantwortlich. Daher unterscheiden sich aber auch die Kosten je nach Bundesland. Festgelegt werden sie in der Vermessungsgebührenordnung für die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) der Bundesländer.

Die Vermessungsgebühren setzen sich aus folgenden Punkten zusammen:

• Bodenrichtwert (durchschnittlicher Quadratmeterpreis)
• Fläche des Flurstücks
• Anzahl der zu verändernden bzw. zu bildenden Flurstücke
• Anzahl der benötigten Grenzpunkte
• Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks)

Ist dennoch eine Neuvermessung eines Baugrundstücks erforderlich, tragen in vielen Fällen die Käufer die Kosten allein. Ein eigenständiges Vermessen des Grundstücks, um Nebenkosten zu sparen, ist nicht möglich. Das dürfen nur öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder das zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt selbst.

Jedoch: Für einen Bauantrag ist ein amtlicher Lageplan zwingend erforderlich. In diesem stehen alle, für das Bauvorhaben wichtige Fakten, wie Maße des Gebäudes oder dessen Ausrichtung, unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des Grundstücks (Höhen, Leitungen, Maß der nachbarschaftlichen Bebauung, Abstände). Der amtliche Lageplan wird von einem Vermessungsingenieur nach einer Vermessung des Grundstücks erstellt.

Weitere Kosten entstehen direkt nach dem Baubeginn. Innerhalb von zwei Wochen muss der zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Einhalt der in der Baugenehmigung festgesetzten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen werden. Diesen Nachweis bringt die Baukontrollmessung. Auch diese wird durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) durchgeführt. So eine Kontrollmessung kann vor späteren Mehrkosten, durch nicht Einhaltung, schützen. Sie sollte daher eher als Absicherung für den Bauherrn verstanden werden.

Vermessungskosten – schwer kalkulierbare Nebenkosten beim Grundstückskauf 

Die Höhe der Vermessungsgebühren richtet sich nicht nur nach den einzelnen Bestimmungen der Bundesländer. Sie hängt auch davon ab, welche Vermessung und welche Dokumente benötigt wird. Als grober Richtwert sind folgende Kosten anzusetzen:

• Grenzvermessung: 1.000 bis 1.400 Euro (abhängig vom Bodenwert, der Grenzlänge und der Anzahl der abzumarkenden Grenzpunkte).
• Grenzfeststellung: 700 – 1.300 Euro (abhängig vom Bodenwert, der Grenzlänge und der Anzahl der abzumarkenden Grenzpunkte).
• Messungen beim Hausbau gesamt: 2.000 bis 3.000 Euro
• Baukontrollmessung: 500 bis 1.000 Euro

Bodengutachten – weitere Nebenkosten beim Grundstückskauf

Über das Bodengutachten haben wir schon geschrieben, es gehört zu den Kosten, die immer als Nebenkosten beim Kauf eines Grundstücks eingeplant werden müssen. Dabei handelt es sich um die Analyse des Baugrunds. Es gibt Aufschluss darüber, ob ein Bauvorhaben wie geplant durchgeführt werden kann oder ob Änderungen erforderlich sind.

Die durchschnittlichen Kosten für ein Einfamilienhaus belaufen sich auf 500 bis 1.000 Euro. Als Berechnungsgrundlage gilt: Die Kosten für ein Bodengutachten betragen rund 0,1 bis 0,5 % aller Baukosten. Gutachten für Einfamilienhäuser mit Keller sind 15 bis 20 Prozent teurer.

Bei einem Gesamtpreis von 400.000 Euro wären das:

Prozentualer Anteil für das Bodengutachten	Kosten
0,1	400 €
0,2	800 €
0,3	1.200 €
0,4	1.600 €
0,5	2.000 €

Demnach entstehen für ein Bodengutachten zusätzliche Nebenkosten von 400 bis 2.000 Euro beim Grundstückskauf. Die Kosten für den Grundstückskauf werden dadurch aber nur geringfügig beeinflusst. 

Deutlich höher sind die Nebenkosten für ein Grundstück, wenn Altlasten vorhanden sind.

Altlasten – weitere unerwartete Kosten beim Grundstückskauf

In einigen Fällen befinden sich auf dem bevorzugten Baugrundstück Altlasten, die entfernt werden müssen. Das können Bäume und Sträucher sein, die nicht in die Planung passen. Oder aber auch ein alter Baubestand. Dadurch können zusätzliche Kosten beim Grundstückskauf entstehen. Dabei hängen die Kosten vom Umfang und der Art der Arbeiten ab.

Steht beispielsweise auf dem Grundstück ein alter Holzschuppen oder wachsen dort mehrere Johannisbeersträucher, dann können diese in der Regel selbst entfernt werden. Handelt es sich um größere Gebäudeteile oder Bäume, muss eine Abrissfirma oder ein Betrieb für Baumfällungen engagiert werden. All das hat Einfluss auf die Nebenkosten für den Grundstückskauf.

Soll beispielsweise ein kleineres Einfamilienhaus abgerissen werden, können die Kosten wie folgt aussehen:

• Planung für den Abriss: 1.000 €
• Abrisskosten: rund 10.000 € mit Maschinengebühren und Containermiete, eventuell ist der Arbeitslohn darin enthalten.
• Erdaushub: 4.000 €
• Entsorgung für den Schutt auf der Bauschuttdeponie: 3.000 €

Kosten für Baumfällarbeiten

Je nach Bewuchs entstehen weitere Kosten für Baumfällarbeiten. Aber nicht nur wegen der Fällung allein, auch wegen dem Abtransport des alten Holzes und der Beseitigung des Wurzelwerks. Die dadurch entstehenden Nebenkosten beim Grundstückskauf können wie folgt aussehen:

• Fällung von normalen Obstbäumen inklusive Beseitigung des Wurzelwerks: etwa 100 Euro pro Baum
• Fällung großer Laub- oder Nadelbäume mit Beseitigung des Wurzelwerks: ab 350 Euro pro Baum.
• Entfernung alter Baumstümpfe samt Wurzeln: ca. 120 Euro pro Stumpf.

Es wird deutlich, dass sich solche Arbeiten schnell auf mehrere 1.000 Euro belaufen können.

Erschließungskosten für das Grundstück

Wer ein unerschlossenes Grundstück (es liegt also weder Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, etc.) kauft, auf den kommen nach dem Kauf noch die Erschließungskosten zu.

Die Erschließungskosten werden vom Aufwand und dem benötigten Material bestimmt. Je weiter das Grundstück von den Hauptanschlüssen entfernt ist, desto höher ist der Materialverbrauch und damit verbunden auch die Materialkosten. Das wiederum bedeutet höhere Nebenkosten durch den Grundstückskauf. Die durchschnittlichen Erschließungskosten sind:

• Anschluss an das Wasser-, Abwassersystem: 1.500 bis 5.000 €
• Anschluss an das Netz des örtlichen Energieversorgers: 2.000 bis 3.000 €
• Anschluss an die Gasversorgung (wenn vorhanden): zwischen 1.000 und 2.000 €
• Legen der Telefonleitungen: einige Hundert Euro.

Die genannten Preise dienen natürlich nur der Orientierung. Denn je nach Region, Bundesland und Firma können sie höher oder niedriger sein. Somit hängen die Erschließungskosten auch von den Gebühren ab, die von der Gemeinde dafür erhoben werden. Maßgeblich für die Erschließungsgebühren der Gemeinden sind in der Regel die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Mit diesen Zahlen können die ungefähren Erschließungskosten ganz einfach selbst errechnet werden.

• Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern.
• Die Grundflächenzahl liegt bei 0,3.
• Damit dürfen maximal 150 Quadratmeter bebaut werden (500*0,3).
• Die Geschossflächenzahl liegt bei 1 (Haus mit einem Obergeschoss).
• Ein Haus mit zwei Etagen von insgesamt 150 m² Wohnfläche und Erschließungskosten für den Wasseranschluss von 8 €/ m² hätte dann Erschließungskosten in Höhe von: 150 m² x 8 € = 1.200 €. 

Übrigens: Die private Erschließung, also der Anschluss an die Versorgungsnetze im Grundstück, liegt – anders als die öffentliche Erschließung – in der Hand des Bauherrn. Die Kosten können unterschiedlich ausfallen und zählen zu den Baukosten.

Weitere Erschließungskosten: Straßen- und Wegekosten

Weitere Nebenkosten, die beim Grundstückskauf entstehen, sind eventuell noch Straßen- und Wegekosten. Vor allem bei neuen Baugebieten, die bisher nur unbefestigte Straßen und Wege haben, legen die Gemeinden die Kosten für die Befestigung und Fertigstellung der Straßen auf die Anwohner um. Die genaue Höhe hängt vom Umfang der Ausbauarbeiten und der Zahl der Anwohner ab.

Fazit: Nebenkosten beim Grundstückskauf nie vergessen

Zusammengefasst lässt sich also sagen, dass ein Grundstück immer teurer wird, als sein eigentlicher Kaufpreis. Die Nebenkosten beim Grundstückskauf können auch nicht reduziert werden. Lediglich bei der Grunderwerbssteuer hat derjenige Glück, der sein Grundstück nicht in Brandenburg oder dem Saarland kauf, sondern in Bayern oder Sachsen. Ü

brigens: Wer nach dem Erwerb eines Grundstückes erst noch etwas mit dem Baubeginn warten möchte, um Geld zu sparen, der muss trotzdem mit weiteren Kosten rechnen. Neben der jährlichen Grundsteuer und eventuellen Gebühren für den kommunalen Versorger, muss die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gezahlt werden. Gemeinhin belaufen sich diese Kosten aber nur auf einige Hundert Euro.