Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu bauen und dafür ein Grundstück sucht, findet in der Regel den Hinweis: Grundstück erschlossen oder Grundstück muss noch erschlossen werden. Aber was bedeutet das? Und welche Kosten kommen dann auf einen zu?

Was bedeutet Erschließung?

Die Erschließung von Grundstücken bezieht sich auf die Vorbereitung und Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur für die Nutzung des Grundstücks. 

Dazu gehören: 

• Abwasseranschluss
• Elektrizitätsanschluss
• Verkehrsgerechte Anbindung an eine Straße
• Wasseranschluss

Dies kann sowohl von privaten Bauherren als auch von öffentlichen Stellen beauftragt werden. Erschließungskosten fallen normalerweise dem Grundstückseigentümer zur Last, sind aber auch von staatlichen Förderprogrammen und bestimmten Vorschriften abhängig.

Wie hoch sind die Erschließungskosten?

In der Regel muss der Grundstückseigentümer die Kosten für den erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die notwendigen Ablagen tragen. Hat die Gemeinde jedoch einen Erschließungsvertrag mit einem Investor geschlossen, oder wenn es einen vorhabenbezogenen Bauplan gibt, dann muss der Grundstückseigentümer die Kosten für die Grundstückserschließung in voller Höhe tragen. 

Dabei variieren die Erschließungskosten aber je nach Art. So fallen die Kosten einer öffentlichen Erschließung anders aus als bei einer privaten/ inneren Erschließung. 

Woran erkennt man, ob Erschließungskosten anfallen?

Ob die Erschließung des Grundstücks etwas kostet, ist bereits vor dem Grundstückskauf aus den Bodenrichtwerten der Bodenrichtwertkarten der Gemeinden abzulesen. Steht dort die Abkürzung „ebf“ (erschließungsbeitragsfrei), ist das ein Hinweis darauf, dass keine Erschließungsgebühren anfallen.

Dagegen besagt „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig), dass hier das Grundstück erschließen etwas kostet. „en“ ist ein Indiz für eine Kostenbeteiligung.

Wie lassen sich die Erschließungskosten berechnen?

Die Erschließungskosten können auf verschiedene Weise berechnet werden. Eine Methode besteht darin, die Kosten pro Quadratmeter Grundstück zu berechnen. Dabei werden die Größe des Grundstücks und der erforderliche Aufwand für die Erschließung im Verhältnis zueinander gebracht. Eine andere Möglichkeit ist die Kosten auf Grundlage der vorhandenen Infrastruktur und des erforderlichen Aufwands für die Erschließung zu berechnen.

Es gibt auch mehrere spezifische Kostenpunkte die in die Berechnung der Erschließungskosten einfließen, wie die Kosten für den Straßenbau, die Wasserversorgung, das Abwassersystem, die Stromversorgung, etc.

Generell gibt es aber keine allgemeingültige Formel, da die Erschließungskosten je nach den lokalen Gegebenheiten und Vorschriften variieren. Lediglich folgende Durchschnittswerte können als Orientierung herangezogen werden.

Was kostet die öffentliche Erschließung eines Grundstücks?

Bei der öffentlichen Erschließung spielen zahlreiche Faktoren eine wichtige Rolle. Daher lassen sich die genauen Kosten auch nicht benennen. Jedoch hilft eine Orientierung an diesen Werten: 

Erschließung	Kosten
Anschluss an das Stromnetz	2.000 Euro bis 3.000 Euro
Anschluss an Wasser	2.000 Euro bis 5.000 Euro
Anschluss an das Gasnetz	Rund 2.000 Euro.
Anschluss an das Telekommunikationsnetzwerk	Rund 1.000 Euro

Wird kein Gasanschluss benötigt, entfallen diese Kosten. Jedoch muss stattdessen eine andere Heizmethode gewählt werden. Je nachdem kann die Heizanlage allein zwischen 4.000 Euro und 12.000 Euro kosten.

Insgesamt belaufen sich demnach die Kosten für die Grundstückserschließung auf 9.500 Euro bis 14.800 Euro. Bei einer 90-prozentigen Beteiligung liegen die Kosten für das Erschließen des Grundstücks dann zwischen 8.550 Euro bis 13.320 Euro. Für die Rechnungslegung hat die Gemeinde 4 Jahre Zeit. 

Wie hoch sind die privaten/inneren Erschließungskosten?

Wer ein unerschlossenes Grundstück kauft, muss sich selbst um die Erschließung kümmern. Diese muss beim Bauamt beantragt werden. Die dabei anfallenden Kosten können aber ebenfalls nicht exakt benannt werden. So dienen auch diese Werte hier nur der Orientierung:

Erschließung	Kosten
Verlegen der Leitungen und Rohre innerhalb des Grundstücks, inkl. Tiefbau- und Verlegearbeiten	Rund 1.000 Euro pro Meter
Vermessung des Grundstücks inkl. Baugutachten	2.500 Euro bis 3.800 Euro
Anschluss an das Stromnetz	Rund 3.000 Euro.
Anschluss an das Telekommunikationsnetzwerk	Rund 1.000 Euro
Wasseranschluss	Rund 5.000 Euro
Straßenbau, Gehwegerstellung	3.000 Euro bis 15.000 Euro

Je nach Größe des Grundstücks und Entfernung vom Kanal und der damit benötigten Rohrlänge können die Erschließungskosten schnell teuer werden. War das Grundstück zudem ein ehemaliges Industriegelände, kann eine teure Bodensanierung hinzukommen. 

Alles in allem sollten wenigstens 15.000 Euro an Erschließungskosten für Neubaugebiete an die öffentlichen Versorgungsnetze eingeplant werden. 

Wie hoch sind die Erschließungskosten pro qm?

Natürlich sind bei den Erschließungskosten auch die Kosten pro Quadratmeter interessant. Im Schnitt liegen die Erschließungskosten pro m² zwischen 10 Euro und 35 Euro. Es gibt aber auch Regionen in Deutschland, in denen 70 Euro bis 80 Euro pro Quadratmeter fällig werden.

Da die Kosten für eine Erschließung hauptsächlich von der Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde abhängen, gibt es keine genaue Faustformel für die Berechnung. Eine besondere Rolle spielen jedoch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Folgendes Beispiel demonstriert eine mögliche Berechnung der Erschließungskosten:

Erschließungskosten in Abhängigkeit von der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl berechnen

Oft werden zur Ermittlung der Kosten für die Grundstückserschließung die Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) herangezogen. 

Mit diesen Zahlen können die ungefähren Erschließungskosten berechnet werden: 

• Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern. 
• Die Grundflächenzahl liegt bei 0,3.
• Damit dürfen maximal 150 Quadratmeter bebaut werden (500*0,3). 
• Die Geschossflächenzahl liegt bei 1 (Haus mit einem Obergeschoss).
• Ein Haus mit zwei Etagen von insgesamt 150 m² Wohnfläche und angenommenen Erschließungskosten für den Wasseranschluss von 8 €/m² müsste dann nur für den Wasseranschluss Erschließungskosten in Höhe von: 150 m² x 8 € = 1.200 € zahlen.

Wie hoch sind die Erschließungskosten für eine Straße?

Die Kosten für die Erschließung einer Straße können sehr unterschiedlich sein und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie die Größe und Länge der Straße, die Art der Straße (z. B. asphaltiert oder unasphaltiert), die vorhandene Infrastruktur und der Zustand des Untergrunds. Je nachdem kann die Erschließung einer Straße ein paar Tausend Euro oder mehrere Hunderttausend Euro kosten. Für gewöhnliche sind das bei einer Anliegerstraße aber 150 Euro bis 250 Euro/m². Für den Grundstückseigentümer, der ja nur einen Teil trägt, sind das meist zwischen 3 Euro und 50 Euro/m² Grundstücksfläche. Grundsätzlich zahlt der Grundstücksbesitzer bei einer Modernisierung bis zu 75 % des Beitrags und bei einem Neubau einer Straße rund 90 % der Maßnahme. 

Jedoch ist das mittlerweile nicht mehr in allen Bundesländern üblich. 

In folgenden Bundesländern werden keine Straßenausbaubeiträge mehr erhoben:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Berlin
• Bremen (ausgenommen Bremerhaven!)

Hier dürfen die jeweiligen Gemeinden selbst über die Erhebung der Beiträge entscheiden:

• Hessen
• Saarland
• Sachsen
• Schleswig-Holstein

Und in folgenden Bundesländern werden die Grundstückseigentümer weiterhin zur Kasse gebeten: 

• Niedersachsen
• Rheinland-Pfalz 
• Nordrhein-Westfalen

Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen planen dagegen die Abschaffung der Zwangsabgabe.

Wie ist bei der Erschließung eines Grundstücks der Ablauf?

Der Ablauf der Erschließung eines Grundstücks kann je nach lokalen Vorschriften und den spezifischen Umständen des Projekts unterschiedlich sein, aber in groben Zügen sieht es folgendermaßen aus:

1. Erwerb des Grundstücks: Der erste Schritt besteht darin, das Grundstück zu erwerben. Hierbei sollten die Erschließungskosten und die damit verbundenen Verpflichtungen genau geprüft werden.
2. Planung der Erschließung: Nachdem das Grundstück erworben wurde, müssen die notwendigen Erschließungsmaßnahmen bestimmt werden. Hierbei werden die erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen (wie Straßen, Wasserversorgung, Abwassersysteme, Stromversorgung usw.) identifiziert und geplant.
3. Genehmigungsverfahren: Bevor mit den Erschließungsarbeiten begonnen werden kann, müssen die Maßnahmen genehmigt werden. Dies erfolgt normalerweise durch die zuständige Behörde.
4. Finanzierung der Erschließung: Nach Genehmigung, muss die Finanzierung der Erschließung organisiert werden. Dies kann durch Eigenkapital, Kredite oder staatliche Fördermittel erfolgen.
5. Durchführung der Erschließungsarbeiten: Sobald die Finanzierung sichergestellt ist, können die Erschließungsarbeiten beginnen.
6. Abnahme und Übergabe: Nach Abschluss der Arbeiten werden diese von der zuständigen Behörde abgenommen und an den Grundstückseigentümer übergeben.
7. Bezahlung der Erschließungskosten: Die Erschließungskosten müssen normalerweise von dem Grundstückseigentümer bezahlt werden.

Wie stellt man einen Antrag auf Erschließung eines Grundstücks?

Die Antragsstellung für die Erschließung eines Grundstücks unterscheidet sich je nach Bundesland. In der Regel müssen aber folgende Schritte unternommen werden:

1. Erstellung eines Erschließungsplans mit einer detaillierten Beschreibung der geplanten Maßnahmen. 
2. Einreichung des Antrags auf Erschließung mit dem Erschließungsplan, einer Beschreibung der geplanten Maßnahmen, sowie möglicherweise einer Kostenschätzung und eines Finanzierungsplans.
3. Genehmigungsverfahren: Nach Einreichung des Antrags wird dieser von der zuständigen Behörde geprüft. Hierbei kann es zu Rückfragen oder Nacharbeiten kommen. Sobald alle Anforderungen erfüllt sind, wird der Antrag genehmigt oder abgelehnt.

Sobald der Antrag genehmigt wurde, müssen die Erschließungskosten finanziert werden. Hierbei kann es z. B. Eigenkapital, Kredite oder staatliche Fördermittel geben. Und ist die Finanzierung dann sichergestellt, können die Erschließungsarbeiten begonnen werden.

Erschließung Baugebiet: Ablauf

Ein Grundstück kann aber nur erschlossen werden, wenn es dafür einen Bebauungsplan nach § 125 BauGB gibt. Darin sind die erlaubten Nutzungen auf dem Grundstück festgelegt. Nur dann kann die Erschließung des Baugebiets dem bereits beschriebenen Ablauf folgen.

Nach Beantragung übernimmt die Gemeinde die öffentliche Erschließung, beziehungsweise der private Bauherr die Erschließung seines eigenen Grundstücks.

Welches Grundstück ist zu bevorzugen?

Angesichts der Kosten müsste die Frage mit einem „unerschlossenen Grundstück“ beantwortet werden. Doch oftmals tappen viele Kaufinteressierte hier in eine Falle. Denn die anfallenden Erschließungskosten übersteigen oftmals den Verkaufspreis, den sie für ein bereits erschlossenes Grundstück hätten zahlen müssen.

Daher sollte jeder genau überprüfen, ob ein unerschlossenes Grundstück auch nach der Erschließung und unter Einbeziehung aller weiteren Nebenkosten noch günstiger ist, als ein erschlossenes Bauland – sofern man denn die Wahl zwischen mehreren Grundstücken hat.