Wie sieht dein Traumhaus aus? Was stellst du dir vor? Diese Frage wirst du aller Wahrscheinlichkeit nach nicht mal ebenso beantworten können. Dennoch bekommst du sie gestellt, wenn es konkret wird und du z. B. beim Architekten oder beim Hausanbieter im ersten Gespräch sitzt.

Diese umfassende Checkliste dient dir als Vorbereitung für genau so ein Gespräch. Oder aber hilft dir selbst Klarheit zu finden, was du bei deinem Eigenheim verwirklichen möchtest.

Nutze die kommenden Seiten als Arbeitsheft. Versuche alle Fragen zu beantworten bzw. recherchiere tiefergehend, wo du noch keine Idee hast. Du wirst feststellen, wo noch Beratungsbedarf besteht und kannst deine möglichen Fragen direkt notieren. Umso mehr Gedanken du dir machst, desto zielführender sind die Gespräche mit allen am Bau beteiligten Unternehmen. Das spart Zeit, beugt Missverständnissen vor und reduziert Mehrkosten durch z. B. vergessene Wünsche.

Wer dein Haus plant und/oder zeichnet, wird dir auf Anhieb ein viel passenderes Ergebnis liefern können, wenn du ihm alle deine Wünsche und auch die No-Gos klar benennen kannst.

Checklisten vor dem Hausbau

Ein Hausbau kostet Geld. Um zu wissen, wie viel das ganze Bauprojekt kosten darf, müssen vor dem Hausbau die finanziellen Rahmenbedingungen geklärt werden.

• Wie und zu welchen Konditionen kann der Bau finanziert werden?
• Welcher Haustyp ist mit dem Budget möglich?
• Welcher Baupartner bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis?
• Wie teuer darf das Grundstück sein?

Finanzierung abklären

Bei diesem Punkt auf der Checkliste geht es noch nicht um den Abschluss eines Kreditvertrags. Denn zum jetzigen Zeitpunkt der Hausplanung stehen die genauen Baukosten und Baunebenkosten noch gar nicht fest. Viel wichtiger ist die Beantwortung der Frage, zu welchen Konditionen eine Baufinanzierung möglich ist. Dazu müssen Gespräche mit möglichen Kreditgebern geführt werden, in denen die Bonität, beziehungsweise die Kreditwürdigkeit beurteilt werden. Bei diesem Punkt auf der Checkliste erfährt jeder gleich, „wie viel Haus“ finanziell eigentlich möglich ist. 

Dabei werden die monatlichen Kreditraten ebenso kritisch durchleuchtet, wie auch die Überlegung, bis wann der Kredit abbezahlt sein soll. Wichtig in diesem Zusammenhang ist vor allem das Eigenkapital. Je mehr Baukosten vom Ersparten gestemmt werden können, desto weniger Fremdkapital wird benötigt. Umso günstiger fällt dann aber auch die Finanzierung aus.

Wichtig bei den Finanzierungsgesprächen mit der Bank sind außerdem:

• Sondertilgungen, beispielsweise im Falle von Bonuszahlungen oder einer Erbschaft.
• Vorübergehende Zahlungsunfähigkeit: Vor dem Zahlungsausfall bei Erkrankung schützt eine Berufsunfähigkeitsversicherung und eine Risikolebensversicherung sichert im Todesfall die Hinterbliebenen finanziell ab.
• Kann die Höhe der monatlichen Raten vorübergehend gesenkt oder gestundet werden, beispielsweise wegen Jobverlust?

Erst nachdem die Finanzierung geklärt wurde, kann der nächste Punkt der Checkliste in Angriff genommen werden: die Planung des Hauses, beziehungsweise die Auswahl des Haustyps.

Der Haustyp

Der Haustyp hängt von der Höhe des Eigen- und Fremdkapitals ab. Ein frei stehendes Einfamilienhaus ist teurer als ein Doppel- oder Reihenhaus. Aber auch bezüglich der Bauweise gibt es Kostenunterschiede. So kosten Massivhäuser in der Regel mehr als Fertighäuser.

Hilfreich bei den Überlegungen können folgende Fragen sein:

• Soll es ein Massivhaus oder ein Fertighaus werden?
• Wird ein frei stehendes Einfamilienhaus bevorzugt oder kann es auch eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus sein?
• Soll das Haus einem bestimmten Energiestandard entsprechen (Passivhaus und andere Energiesparhäuser)?
• Oder soll es ein Ökohaus werden?
• Welche Ausbaustufe soll es werden (viel Eigenleistung, Ausbauhaus oder schlüsselfertiges Haus)?
• Welcher Hausstil soll es werden (Schwedenhäuser, Friesenhäuser, Landhausstil,
  Toskanahaus etc.)?
• Welche Dachform ist erwünscht (Flach, – Sattel-, Zeltdach etc.)?
• Wird eine Putzfassade bevorzugt oder eher eine Klinker- oder Holzfassade?
• Sollen besondere ökologische Baustoffe verwendet werden?
• Welche Heizanlage wird bevorzugt?

Hier kann die Besichtigung von Musterhäusern bei der Antwortfindung oftmals sehr nützlich sein. All diese Punkte sind detailliert in unserer Checkliste zur Haus Planung zu finden.

Der richtige Baupartner

Ebenfalls ein wichtiger Punkt auf der Checkliste vor dem Beginn des eigentlichen Hausbaus ist die Wahl des richtigen Baupartners. Je nach Haustyp kommen verschiedene Baupartner infrage:

• Bauträger
• Architekt
• Generalunternehmen
• Rundum-Hausbauanbieter

Ehe die Wahl auf einen Baupartner fällt, sollten die Leistungsbeschreibungen miteinander verglichen werden. Wer wenig Zeit in den eigenen Hausbau investieren möchte, wird mit einem Bauträger oder Bauunternehmen mit Rundum-Service am ehesten zufrieden sein. 

Im Vorfeld sollten außerdem noch folgende Fragen geklärt werden:

• Sind im Angebotspreis sämtliche Bauleistungen enthalten?
• Wie lange ist die Bauzeit?
• Welche Referenzen kann der Baupartner nennen?

Das richtige Grundstück

Am Ende der ersten Checkliste für Bauherren bei der Planung des eigenen Hauses steht noch die Grundstückssuche – wenn noch keines vorhanden ist. Hierbei gilt: Nicht voller Euphorie das erst beste Grundstück kaufen. Lieber noch einmal eine Nacht darüber schlafen und das Bauland einem kritischen Blick unterziehen. 

Wichtig ist:

• Wie ist die Anbindung an die Infrastruktur des Grundstücks (Anbindung an Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Ärzte, Freizeitangebot etc.)?
• Gibt es einen Bebauungsplan?
• Lässt dieser alle Wünsche rund um das Eigenheim zu?
• Wie ist die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks?
• Ist damit der Bau eines Kellers möglich?
• Ist das Grundstück bereits erschlossen?
• Müssen Altlasten entfernt oder Bäume gefällt werden?
• Ist das Grundbuch ohne Grundschuldeintragungen oder Rechte von Dritten (z. B. Erbbaurecht)?
• Wie ist die Lärmbelästigung tagsüber, am Wochenende oder bei Nacht? Regelmäßige Besuche zu unterschiedlichen Uhrzeiten liefern hier die Antwort.
• Wie ist die Ausrichtung des Grundstücks? Die Ausrichtung entscheidet stark darüber, wie feucht, warm oder zugig das Grundstück ist. So bringen Grundstücke mit Nordausrichtung höhere Baukosten mit sich, wegen der höheren Wärmeisolation. Auch sind die späteren Innenräume in der Regel dunkler als bei Grundstücken mit Südausrichtung.
• Entspricht die Grundstücksgröße dem finanziellen Budget?

Checklisten beim Haus planen: Bauplan, Grundriss, Baugenehmigung und Co.

Sind die grundsätzlichen Fragen geklärt, kann mit der konkreten Planung begonnen und ein Bauantrag eingereicht werden. In der PDF Checkliste für Bauherren werden alle Schritte genau beschrieben, die zu dieser Phase gehören.

Bauplan und Grundriss ausarbeiten

Um einen Bauantrag bei der örtlichen Gemeinde einreichen zu können, sind eine Bauzeichnung sowie ein Grundrissplan erforderlich. Die Ausarbeitung übernimmt ein Architekt. Dabei müssen die Bestimmungen des Bebauungsplans, der Grenzbebauung und eventuell des Baulastenverzeichnisses beachtet werden.

In diesem Zusammenhang sollten folgende Punkte hinterfragt werden:

• Wie groß soll die Nutzfläche/Wohnfläche werden?
• Wie sollen die Räume aufgeteilt sein?
• Ist ein Keller geplant?
• Wo sind Türen, Treppen und Fenster geplant?
• Soll der Grundriss barrierefrei gestaltet werden?
• Welche Anbauten wie Garagen, Carports, Gartenhäuschen etc. sind geplant?
• Sind alle vorgeschriebenen Abstände zum Nachbargrundstück und die Regeln der Grenzbebauung eingehalten?
• Wie viel nutzbare Außenfläche (Garten und Terrasse) ist erwünscht?
• Wird der Bebauungsplans eingehalten?

Gerade die Planung der Raumaufteilung beim Hausbau ist oft sehr langwierig. Wichtig: Bereits hier sind die erforderlichen Steckdosen, Lampen und Lichtschalter sowie Fenster und Türen einzuplanen. Damit du nichts vergisst, haben wir dem Thema ganze sieben Seiten in unserer Checkliste gewidmet. 

Hier findest du zudem auch noch eine Liste mit sinnvollen Ergänzungen (wie ein Wäscheschacht oder Platz für eine E-Ladestation). Und wenn der Wunschzettel immer noch nicht ausreicht, kannst du zusätzliche Wünsche bequem in der Checkliste zum Thema Hausbau planen notieren.

Bauvertrag unterzeichnen

Dieser Punkt kann eventuell schon etwas früher erfolgen. Das hängt vom jeweiligen Baupartner und der gebuchten Serviceleistung ab. So wird der Bauvertrag bei Massiv- und Fertighaus-Anbietern mit Rundum-Service bereits sehr früh unterzeichnet, da diese auch die Planung übernehmen. 

Beim Bau mit einem Generalunternehmen oder einzelnen Firmen erfolgt der Vertragsabschluss erst nach Erteilung der Baugenehmigung.

Checkliste bei der Hausplanung: letzten Schritte vor dem eigentlichen Baubeginn

Sobald der Grundriss des Hauses samt Grundrisszeichnung steht, folgt ein weiterer wichtiger Punkt beim Planen des Hausbaus auf der Checkliste: der Bauantrag. Denn nur mit einem bewilligten Antrag ist schlussendlich auch ein Bau möglich.

Für den Bauantrag werden folgende Unterlagen benötigt:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
• Lageplan
• Baubeschreibung
• Berechnung der Wohnfläche und Grundflächenzahl
• Technische Nachweise
• Entwässerungsplan

Bauherrenversicherungen

Jeder, der den Hausbau keinem Bauträger überlässt, trägt als Bauherr selbst die Verantwortung auf der Baustelle. Zum Schutz vor hohen Schadenszahlungen, beispielsweise bei Unfällen oder bei Beschädigungen, sollten entsprechende Versicherungen für den Hausbau abgeschlossen werden. Außerdem verlangen viele Kreditinstitute den Abschluss einer Feuerrohbau- bzw. Gebäudeversicherung und Bauleistungsversicherung für die Bewilligung eines Kredits. 

Hier eine Checkliste der notwendigen Policen für den Hausbau:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Feuerrohbauversicherung/ Wohngebäudeversicherung
• Bauleistungsversicherung
• Bauhelfer-Unfallversicherung
• Bauherren Rechtsschutzversicherung

Fördermittel beantragen und Kreditvertrag schließen

Der nächste Punkt auf der Checkliste zur Planung des eigenen Hausbaus, ist die Beantragung von Fördermitteln. Hier gibt es staatliche Fördermittel der KfW-Bank, der Bundesländer, Städte und Gemeinden. Hier hilft ein Blick auf die Seiten der jeweiligen Bundesländer, Gemeinden und der KfW-Bank. In der Regel kann aber auch der Baupartner die ein oder andere Frage diesbezüglich beantworten.

Sobald die Förderung klar ist, und die ungefähren Kosten für den Hausbau eingeschätzt werden können, wird es Zeit, den Kreditvertrag mit seiner Bank abzuschließen.

Diese Unterlagen werden dafür benötigt:

• Persönliche Ausweisdokumente sowie Gehaltsnachweise etc.
• Kaufvertrag für das Grundstück oder Grundbuchauszug
• Bauvertrag mit Zahlungsplan
• Baugenehmigung
• Baubeschreibung und Grundrissplan
• Berechnung Wohnfläche und Grundflächenzahl
• Aufstellung der Eigenleistungen
• Bestätigung beantragter Fördermittel
• Kopie der abgeschlossenen Bauherrenversicherung
• Kopie des Bebauungsplans
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Aufstellung der Erschließungskosten

Jetzt kann der Hausbau beginnen.