Stell dir vor, du könntest den Traum von deinem eigenen Zuhause verwirklichen, und das gemeinsam mit Gleichgesinnten, die deine Vision teilen. Eine Bauherrengemeinschaft macht das möglich! Aber was genau verbirgt sich dahinter? Und ist es wirklich so vorteilhaft, wie es klingt?

Heute erklären wir dir, wie du eine Baugruppe gründest, welche Rechtsformen es gibt und natürlich, welche Vor- und Nachteile damit verbunden sind.

Was ist eine Bauherrengemeinschaft?

Eine Bauherrengemeinschaft, oft auch Baugemeinschaft genannt, ist ein Zusammenschluss von mehreren Personen, die gemeinschaftlich ein Bauprojekt realisieren möchten. Der Kerngedanke dabei ist, durch die Bündelung von Ressourcen und das Teilen der Baukosten den Immobilienbau für jedes Mitglied der Gemeinschaft kostengünstiger zu machen.

Definition und Grundkonzept

Im Regelfall wird eine Bauherrengemeinschaft als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet. Jedes Mitglied der Baugemeinschaft, auch Bauherr genannt, bringt Eigenkapital ein und wird damit zum Gesellschafter. Gemeinsam erwerben die Beteiligten ein Grundstück. Auf diesem wird, basierend auf einem gemeinschaftlich vereinbarten Projekt, eine Wohneinheit oder ein Gebäude errichtet. Ein wesentlicher Vorteil dieser Organisationsform ist die direkte Einflussnahme jedes Gesellschafters auf das Bauvorhaben, von der Planung bis zur Fertigstellung.

Die Formalisierung der Bauherrengemeinschaft erfolgt durch einen notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag. Dieser Vertrag regelt unter anderem die Aufteilung der Grundstücke, die Verteilung der Baukosten, die Beauftragung von Architekten oder Baufirmen und die Verfahrensweise bei einem Ausstieg eines Mitglieds aus der Gemeinschaft.

Die Baugruppe im Detail

Innerhalb der Baugemeinschaften übernehmen die Mitglieder unterschiedliche Aufgaben. Sei es die Auswahl des Grundstücks, die Verhandlungen mit Bauträgern oder die Koordination des gesamten Bauprojekts. Oft wird zusätzlich ein Architekt beauftragt, der die individuellen Wünsche der Mitglieder zu einem gemeinsamen Bauprojekt bündelt. Dieser persönliche Einfluss auf die Gestaltung der Wohneinheiten ist ebenfalls ein entscheidender Vorteil.

Die Finanzierung des Projekts erfolgt über das eingebrachte Eigenkapital der Mitglieder und gegebenenfalls über zusätzliche Kredite. Hierbei ist die transparente und gerechte Aufteilung der Kosten ein zentraler Aspekt. Die relevanten Punkte werden im Gesellschaftsvertrag festgehalten. Durch die gemeinschaftliche Tragung der Baukosten können Mitglieder der Baugemeinschaft oft erheblich sparen, verglichen mit dem Erwerb einer vergleichbaren Immobilie auf dem freien Markt.

Der erste Schritt: Gründung einer Bauherrengemeinschaft

Die Gründung einer Bauherrengemeinschaft will gut geplant sein. Es geht nicht nur darum, eine Planungsgemeinschaft zu finden. Auch steuerliche Themen und etliche rechtliche und organisatorische Punkte müssen beachtet werden. 

Wie finde ich Gleichgesinnte für eine Baugemeinschaft?

Viele Bauwillige kommen über lokale Netzwerke, Anzeigen in Zeitungen, Online-Foren oder durch den Bundesverband Baugemeinschaften zusammen. Auch Kommunen bieten zunehmend Plattformen an, auf denen sich interessierte private Bauherren informieren und vernetzen können. Die Gründung wird zunächst als eine Interessensgemeinschaft angesehen, mit dem Ziel, gemeinsam zu planen und zu bauen. 

Wahl der Rechtsform: die Bauherrengemeinschaft als GbR

Die Bauherrengemeinschaft als GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ist die am häufigsten gewählte Rechtsform für solche Gemeinschaften. So können die Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft flexibel und unkompliziert zusammenarbeiten. Bei der GbR haften die einzelnen Mitglieder gemeinschaftlich. Das bedeutet aber auch, dass im Außenverhältnis die gesamte GbR haftet.

Deswegen ist ein hohes Maß an Vertrauen und Verbindlichkeit unter den Mitgliedern erforderlich. Ein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag ist dabei unerlässlich, um die Rechte und Pflichten jedes einzelnen Mitglieds, die Koordination des Bauprojekts, die Aufteilung der Kosten und das Vorgehen bei Kündigung oder Austritt aus der GbR festzuhalten.

Wichtige Verträge und Vereinbarungen

Für die Gründung und den Betrieb einer Bauherrengemeinschaft sind mehrere Verträge und Vereinbarungen zentral. Neben dem Gesellschaftsvertrag, der die interne Struktur regelt, sind Verträge mit Bauträgern, Architekten oder Planern für die Umsetzung des Bauprojekts entscheidend. Darin sollten die genauen Leistungen, die Baukosten und die Zeitpläne detailliert festgelegt werden. Ein weiteres wichtiges Thema ist die steuerliche Behandlung der Baugemeinschaft. Da bei einer Bauherrengemeinschaft die Vermietung oder der Verkauf von Immobilien oft im Vordergrund stehen, müssen steuerliche Pflichten wie die Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden. Die Zusammenarbeit mit einem Notar ist daher unerlässlich.

Die Gründung einer Baugemeinschaft geht also weit über den einfachen Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung hinaus. Sie erfordert eine sorgfältige Planung, die Auswahl der passenden Rechtsform und die Ausarbeitung detaillierter Verträge, um sicherzustellen, dass das gemeinsame Bauvorhaben erfolgreich und zur Zufriedenheit aller Beteiligten realisiert wird.

Vorteile einer Bauherrengemeinschaft

Im Großen und Ganzen bieten Bauherrengemeinschaften zahlreiche Vorteile. Deswegen sind sie bei vielen Bauwilligen so beliebt. Von finanziellen Einsparungen bis hin zum Aufbau einer Gemeinschaft mit Gleichgesinnten – die Gründe, sich einer Baugemeinschaft anzuschließen, sind vielfältig.

Kostenteilung und finanzielle Vorteile

Der wohl offensichtlichste Vorteil, um eine Baugemeinschaft zu gründen, ist die Kostenteilung. Da die gesamten Baukosten unter allen Mitgliedern aufgeteilt werden, können die einzelnen Bauherren erheblich sparen. Dies betrifft nicht nur die direkten Baukosten, sondern auch sämtliche Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten.

Darüber hinaus ermöglicht der Zusammenschluss zu einer Baugemeinschaft oft bessere Verhandlungspositionen gegenüber Bauträgern, Baufirmen und Lieferanten. Ein weiterer finanzieller Vorteil ergibt sich durch die Möglichkeit, gemeinsam größere und lukrativere Grundstücke zu erwerben, die für einzelne Mitglieder meist unerschwinglich wären.

Mitbestimmung und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Ein weiterer zentraler Vorteil beim Bauen in einer Baugemeinschaft ist die Mitbestimmung jedes einzelnen Mitglieds bei der Planung und Realisierung des Bauprojekts. Im Gegensatz zum Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie können Mitglieder einer Baugemeinschaft ihre persönlichen Wünsche und Vorstellungen einbringen, was die Gestaltung der eigenen Wohneinheit und der Gemeinschaftsflächen betrifft. Dieser direkte Einfluss auf das Bauvorhaben sorgt für die persönliche Note. 

Herausforderungen und Nachteile einer Bauherrengemeinschaft

Natürlich gibt es auch einige Nachteile. Von organisatorischem Aufwand über finanzielle Risiken bis hin zum Konfliktpotenzial innerhalb der Gruppe – es gibt einige Punkte, die sorgfältig bedacht werden sollten, ehe diese Form des Bauens gewählt wird.

Organisatorischer Aufwand und Entscheidungsfindung

Der organisatorische Aufwand beim Bauen ist riesig. Das ändert auch nicht die Gründung einer Genossenschaft. Viel eher kann hier von einem deutlichen Mehraufwand ausgegangen werden. Denn neben der Planung und Koordination des Bauprojekts muss hier zunächst einmal die Gründung der GbR erfolgen. Hier wird von allen Mitgliedern ein hohes Engagement verlangt.

Doch selbst die Entscheidungsfindung dauert mitunter länger. Schließlich müssen alle Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen werden. Das kann den Prozess durchaus in die Länge ziehen. Ohne eine gewisse Kompromissbereitschaft funktioniert die Baugemeinschaft nicht. 

Finanzielle Risiken und Verpflichtungen

Trotz der finanziellen Vorteile gibt es auch finanzielle Risiken. Da jedes Mitglied der GbR für die gemeinsamen Verbindlichkeiten haftet, hängt das finanzielle Wohlergehen der gesamten Gruppe von der Zuverlässigkeit und Solvenz jedes Einzelnen ab. Sollte ein Mitglied seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen können, bedeutet das eine zusätzliche finanzielle Belastung für die anderen Mitglieder.

Darüber hinaus sind die anfänglichen Kostenschätzungen nicht immer genau, und unerwartete Ausgaben können die Gesamtkosten des Projekts in die Höhe treiben.

Konfliktpotenzial innerhalb der Gruppe

Ein weiteres Problem ist das Konfliktpotenzial innerhalb der Gruppe. Unterschiedliche Vorstellungen, Prioritäten und Persönlichkeiten können zu Spannungen und Meinungsverschiedenheiten führen. Solche Konflikte können den Fortschritt des Projekts verlangsamen und das Gemeinschaftsgefühl belasten.

Um solche Konflikte zu minimieren, sind eine klare Kommunikation und die Etablierung von Konfliktlösungsmechanismen von Anfang an entscheidend.

Tod eines Mitglieds

Im Falle des Todes eines Mitglieds müssen die verbleibenden Mitglieder der Bauherrengemeinschaft klären, wie mit dem Anteil des verstorbenen Mitglieds umgegangen wird. Normalerweise sind Regelungen hierzu im Gesellschaftsvertrag der GbR festgelegt. Diese können beispielsweise vorsehen, dass der Anteil des Verstorbenen an die Erben übergeht oder dass den verbleibenden Mitgliedern ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.

Derartige Regelungen müssen im Vorfeld klar definiert und notariell beurkundet werden.

Aus der GbR austreten

Der Austritt eines Mitglieds aus der Gemeinschaft ist nicht minder kompliziert. Auch hierfür muss es im Gesellschaftsvertrag klare Regelungen geben. Beispielsweise die Bewertung des Anteils des austretenden Mitglieds, die Fristen für die Übertragung und die Bedingungen für die Übernahme durch die verbleibenden Mitglieder oder Dritte. 

Schritte zur erfolgreichen Gründung und Führung einer Baugemeinschaft

Der erste Schritt auf dem Weg zu einer erfolgreichen Baugemeinschaft beginnt immer mit einer Vision oder Idee. Dazu gehören: 

• Die Definition des Projekts
• Die Festlegung der Ziele
• Nennung der grundlegenden Anforderungen an die zukünftige Immobilie

Anschließend geht es darum, eine Baugemeinschaft zu finden, die diese Vision teilt. Hierfür können Plattformen des Bundesverbands Baugemeinschaften, lokale Netzwerke oder soziale Medien genutzt werden.

Die Aufteilung der Verantwortlichkeiten und Rollen

Eine effiziente Aufteilung der Verantwortlichkeiten und Rollen innerhalb einer Gemeinschaft ist unerlässlich. Grundsätzlich sollte bei der Benennung der Personen immer auf ein hohes Maß an Fachwissen innerhalb der Aufgabe geachtet werden. Zu den Schlüsselrollen gehören:

1. Projektkoordinator: Diese Person ist der Hauptansprechpartner für die Baugemeinschaft und übernimmt die allgemeine Koordination des Projekts. Zu ihren Aufgaben gehören die Planung und Leitung von Treffen, die Überwachung des Zeitplans und die Sicherstellung, dass Meilensteine erreicht werden.
2. Finanzmanager: Verantwortlich für die Überwachung der Budgets, die Verwaltung der Bankkonten der Gemeinschaft und die Koordination mit dem Steuerberater. Aber auch die Sammlung aller finanziellen Beiträge und Zahlungen der Dienstleister fallen darunter.
3. Bauleiter: Diese Person arbeitet eng mit dem Architekten, Bauträgern und Handwerkern zusammen. Sie überwacht die technischen Aspekte des Bauprojekts. Sie ist verantwortlich für die Qualitätssicherung und dafür, dass die Bauarbeiten gemäß den Plänen und Spezifikationen durchgeführt werden.
4. Rechtsberater: Ein Mitglied, das entweder juristische Kenntnisse hat oder sich bereit erklärt, eng mit dem Rechtsbeistand der Gemeinschaft zusammenzuarbeiten. Diese Rolle beinhaltet die Überprüfung der Verträge, die Beratung in rechtlichen Fragen und die Sicherstellung, dass die Baugemeinschaft ihre rechtlichen Verpflichtungen erfüllt.
5. Kommunikationsbeauftragter: Verantwortlich für die interne und externe Kommunikation. Dazu gehört die Aktualisierung der Mitglieder über den Fortschritt des Projekts, die Pflege der Website oder der sozialen Medien der Baugemeinschaft und die Öffentlichkeitsarbeit.
6. Designkoordinator: Arbeitet eng mit dem Architekten zusammen, um die Designwünsche und -bedürfnisse der Gemeinschaft zu vertreten. 
7. Nachhaltigkeitsbeauftragter: Fokussiert auf die Integration von umweltfreundlichen Praktiken und Materialien in das Bauprojekt. Diese Person recherchiert zu nachhaltigen Bauoptionen und arbeitet mit dem Architekten zusammen, damit das Projekt alle ökologischen Standards erfüllt.

Steuern einer Bauherrengemeinschaft als GbR

Die Besteuerung einer Bauherrengemeinschaft unterliegt spezifischen Regelungen, die für die finanzielle Planung und das Management der Gemeinschaft relevant sind: 

Die Gesellschafter einer GbR müssen ihre Anteile am Gewinn der Gesellschaft entsprechend der Gewinnverteilung versteuern. Die Einkünfte aus der GbR werden dabei als Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder, falls die GbR nicht gewerblich tätig ist, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung klassifiziert. Die Höhe der zu zahlenden Einkommenssteuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz jedes Gesellschafters. Zusätzlich zur Einkommenssteuer kann auch der Solidaritätszuschlag anfallen, von dessen Zahlung jedoch viele Gesellschafter seit der teilweisen Abschaffung im Jahr 2021 abhängig von ihrem zu versteuernden Einkommen befreit sein können.

Besteuerung der Gesellschaft

Die GbR selbst ist nicht einkommensteuerpflichtig, da ihre Gewinne direkt den Gesellschaftern zugerechnet werden. Jedoch unterliegt sie anderen Steuern:

• Umsatzsteuer: Für alle Einnahmen der GbR ist Umsatzsteuer abzuführen, wobei der reguläre Steuersatz bei 19 % liegt. Dies betrifft vor allem Baugemeinschaften, die Leistungen verkaufen oder vermieten.
• Lohnsteuer: Beschäftigt die GbR Angestellte, muss sie für diese Lohnsteuer und gegebenenfalls Kirchensteuer abführen.
• Gewerbesteuer: Verfolgt die GbR ein gewerbliches Geschäftsmodell, ist sie zur Zahlung von Gewerbesteuer verpflichtet. Dies kann relevant werden, wenn die Bauherrengemeinschaft über die reine Selbstnutzung hinaus gewerblich aktiv ist.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt an, sobald ein Grundstück gekauft wird. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt aktuell zwischen 3,5% und 6,5%. Erwerben Baugemeinschaften lediglich ein Grundstück und beauftragen danach separat den Bau, so fällt die Grunderwerbsteuer ausschließlich für den Kauf des Grundstücks an. Wird dagegen ein Gesamtpaket aus Grundstück und Bauleistung erworben, unterliegt der gesamte Kaufpreis der Grunderwerbsteuer.

Dies kann die Kosten für das Bauprojekt signifikant beeinflussen und sollte bei der finanziellen Planung berücksichtigt werden.

Absicherung des Bauprojekts: wesentliche Versicherungen für Bauherrengemeinschaften

Die Absicherung durch angemessene Versicherungen ist ein weiterer wichtiger Punkt bei der Planung und Durchführung eines Bauprojekts innerhalb einer Bauherrengemeinschaft. Die Versicherungen schützen die Mitglieder vor unvorhergesehenen Ereignissen und finanziellen Risiken.

Relevant sind: 

1. Bauherren-Haftpflichtversicherung: Diese Versicherung schützt die Bauherrengemeinschaft vor Haftungsansprüchen Dritter, die durch das Bauprojekt entstehen können. Dazu gehören Personen- und Sachschäden, die auf der Baustelle verursacht werden.
2. Bauleistungsversicherung (Bauwesenversicherung): Sie deckt unvorhergesehene Schäden am Bauwerk selbst ab, die während der Bauphase entstehen. Etwa durch Hochwasser, Sturm, Vandalismus oder Konstruktionsfehler. Diese Versicherung sichert die finanzielle Investition der Gemeinschaft in das Bauvorhaben.
3. Feuerrohbauversicherung: Die Feuerrohbauversicherung schützt gegen Feuerschäden am noch nicht fertiggestellten Bau.
4. Bauhelfer-Unfallversicherung: Wenn Mitglieder der Baugemeinschaft oder freiwillige Helfer auf der Baustelle mitarbeiten, bietet die Bauhelfer-Unfallversicherung Schutz bei Unfällen. Sie ist eine wichtige Ergänzung zur gesetzlichen Unfallversicherung und deckt Behandlungskosten sowie mögliche Folgeschäden ab.
5. Wohngebäudeversicherung: Nach Fertigstellung des Gebäudes ist eine Wohngebäudeversicherung essenziell. Sie schützt vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Bei einer Bauherrengemeinschaft sollte geklärt werden, ob ein gemeinsamer Vertrag oder individuelle Versicherungen für jede Wohneinheit sinnvoller sind.
6. Rechtsschutzversicherung: Eine Rechtsschutzversicherung für Bauherren kann hilfreich sein, um die Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit dem Bauprojekt zu decken. Dies kann Streitigkeiten mit Auftragnehmern, Planern oder Behörden betreffen.

Ist eine Bauherrengemeinschaft das Richtige für dich?

Nachdem du nun die vielschichtigen Aspekte einer Bauherrengemeinschaft kennst, von den ersten Schritten der Gründung über die finanziellen und rechtlichen Überlegungen bis hin zu den Versicherungen beim Hausbau, steht eine Frage im Raum: Ist eine Bauherrengemeinschaft das Richtige für dich?

Die Antwort auf diese Frage hängt von deinen persönlichen Zielen, deiner Bereitschaft zur Zusammenarbeit und deinem Engagement ab. Eine Bauherrengemeinschaft bietet nicht nur die Chance auf finanzielle Vorteile und maßgeschneiderte Wohnlösungen. Hier kannst du mit Gleichgesinnten dein Traumhaus bauen.