Ein Eintrag im Grundbuch ist eine offizielle Notiz, die Informationen über Eigentumsverhältnisse, Wegerechte oder Hypotheken eines Grundstücks liefert. Grundsätzlich erforderte jede Übertragung von Eigentum an einem Grundstück einen Grundbucheintrag. Dies erfolgt ausschließlich über einen Notar. 

In diesem Beitrag widmen wir uns im Detail dem Grundbuch.

Was ist das Grundbuch? 

Das Grundbuch ist ein öffentliches rechtliches Dokument, das vom Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt wird. Es dokumentiert alle Grundstücke, Verkehrsflächen und darauf befindliche Gebäude einer Gemeinde. Jedes Grundstück ist darin einem Grundbuchbezirk zugeordnet, der dem Gemeindebezirk entspricht.

Gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) muss jedes Grundstück auf einer extra Seite, dem Grundbuchblatt, verzeichnet sein.

Was ist ein Grundbucheintrag? 

Ein Grundbucheintrag ist ein juristisches Dokument, das die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks oder einer Immobilie festhält. Es ist ein öffentliches Register, das von der zuständigen Behörde geführt wird. Jeder Eintrag im Grundbuch enthält Informationen über den Eigentümer, die Art des Eigentums, die Größe des Grundstücks und eventuelle Belastungen, wie Hypotheken oder Pfandrechte.

Es ist wichtig, dass alle Informationen im Grundbuch korrekt sind, da sie rechtlich bindend sind und bei Streitigkeiten als Beweis dienen können. Daher sollte jeder Eigentümerwechsel oder jede Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen werden.

Wie ist der Grundbucheintrag aufgebaut?

Ein Grundbucheintrag ist in seinem Aufbau genau vorgeschrieben. Er beginnt mit einer Aufschrift, die allgemeine Informationen über das zuständige Amtsgericht und den Bezirk enthält, gefolgt vom Bestandsverzeichnis und den Abteilungen eins bis drei. 

Aufschrift

Die Aufschrift ist quasi das „Titelblatt“ des Grundbuchblatts. Sie enthält keine spezifischen Informationen über das Grundstück oder die Immobilie, sondern allgemeine Angaben wie:

• Name des zuständigen Amtsgerichts 
• Grundbuchbezirk 
• Band- und Blattnummer des Grundbuchs (umgangssprachlich: Grundbuchnummer).

Am unteren Seitenrand des Grundbuchblatts finden sich die Angaben der Überschrift sowie Details zur jüngsten Änderung am Grundbuchblatt.

Wichtig: Jedes Grundbuchblatt gehört zu einem extra Grundstück. 

Dieses Blatt ist nummeriert und setzt sich aus mehreren Seiten zusammen, die in Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliedert sind. Die Nummer des Grundbuchblatts dient zur eindeutigen Identifikation, vergleichbar mit der Kennzeichnung von Flurstücken.

Jedes Amtsgericht verwaltet mehrere Grundbücher oder ein Grundbuch mit mehreren Bänden mit verschiedenen Grundbuchblättern aus dem Bezirk des Amtsgerichts.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis im Grundbuch liefert Angaben zur Größe, Beschaffenheit und Position des Grundstücks sowie die präzise Kennzeichnung des Flurstücks. Wenn mehrere Flurstücke ein zusammenhängendes Grundstück, eine sogenannte Flur, bilden, werden sie als aufeinanderfolgende Nummern im Grundbuch aufgeführt. Mit dieser Flurstücknummer kann jedes Flurstück eindeutig bestimmt werden.

Wichtig: Ein Flurstück ist ein offiziell vermessenes und geometrisch definiertes Stück Land. Einzelne Flurstücke sind durch Flurstücksgrenzen getrennt. Oftmals ist ein Flurstück gleichbedeutend mit einem Grundstück. Allerdings kann sich ein Grundstück auch aus mehreren Flurstücken zusammensetzen. 

Zusätzlich steht im Bestandsverzeichnis des Grundbucheintrags die exakte Adresse des Grundstücks. Darüber hinaus können dort auch spezifische Rechte stehen, etwa: 

• Wegerechte
• Wohnrechte 
• Nutzungsrechte
• Grundstücksteilungen 
• Grundstückszusammenlegungen

Abteilung I

Die erste Abteilung des Grundbucheintrags enthält neben dem genauen Datum der Eintragung Angaben zu den Besitzverhältnissen einer Immobilie und eines Grundstücks. Falls ein Grundstück mehreren Personen gehört, wie zum Beispiel bei Erbengemeinschaften oder Eheleuten, dann müssen die jeweiligen Eigentumsanteile in Form von Bruchteilen im Grundbuch dokumentiert sein.

Darüber hinaus liefert die Abteilung I alle Informationen darüber, wie das Grundstück erworben wurde, etwa durch Kauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung.

Abteilung II

In der Abteilung II werden alle Belastungen und Einschränkungen verzeichnet, die direkten Einfluss auf das betreffende Grundstück haben. Zu diesen gehören:

• Vormerkung für den Eigentumsübergang (Auflassungsvermerk)
• Erbbaurecht 
• Grunddienstbarkeiten 
• Nießbrauchrecht 
• Reallast 
• Vorkaufsrecht 
• Wohnrecht

Zusätzlich können hier Vermerke zu Nacherben, ein Sanierungsvermerk oder eine Absicherung der Nacherben hinterlegt werden. 

Abteilung III

In diesem Bereich des Grundbucheintrags sind alle finanziellen Verpflichtungen, bekannt als Grundpfandrechte, aufgeführt. Es besteht eine Eintragungspflicht für:

• Hypotheken 
• Grundschuld 
• Rentenschulden

Eine der häufigsten Eintragungen ist die Grundschuld. Sie wird meistens im Kontext der Finanzierung eines Grundstückskaufs aufgenommen und dient der Bank als Sicherheit. Falls der Käufer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann, hat die Bank das Recht zur Zwangsversteigerung, um so ihr Geld zurückzubekommen. Bei einer derartigen Grundschuld ist übrigens von Fremdgrundschuld die Rede. Wurde der Kredit vollständig zurückgezahlt, wird im Grundbucheintrag des Hauses die Grundschuld auf Antrag gelöscht. Oder spätestens beim Verkauf. Die Grundschuld im Grundbucheintrag löschen zu lassen ist aber nicht umsonst. Daher raten viele Notare, diesen einfach stehen zu lassen. 

Wichtig: Bei einer Zwangsversteigerung ist die Reihenfolge der Einträge entscheidend. Wenn der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu bedienen, erhalten zuerst die Gläubiger an den ersten Positionen ihr Geld. Dagegen bekommen die weiter unten aufgeführten ihr Geld teilweise nicht vollständig oder gar nicht zurück.

Darüber hinaus stehen in diesem dritten Abschnitt auch der Kaufpreis, ebenso wie die monatlichen Zahlungsraten und alle Zahlungsfristen.

Ablauf einer Grundbucheintragung, etwa beim Haus- oder Grundstückskauf

Am ehesten in Berührung mit dem Grundbucheintrag kommt man beim Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses. Denn dann muss immer der neue Besitzer im jeweiligen Grundbuchblatt hinterlegt werden. Aber auch im Falle einer Schenkung erfolgt ein Grundbucheintrag, ebenso wie bei einer Erbschaft. 

Ablauf

Der Ablauf ist wie folgt:

• Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages wird vom Notar ein Auflassungsvermerk als Grundbucheintrag beantragt. Damit stehen die neuen Besitzer bereits im Grundbuch. Damit wird verhindert, dass das Grundstück oder das Haus an einen anderen Interessenten veräußert werden kann. 
• Danach muss die Grundschuld bestellt werden. Dieser Bestellung müssen die neuen Eigentümer zustimmen. Nur dann zahlt die Bank bei einer Finanzierung die Kreditsumme aus.
• Zeitgleich müssen die Käufer dem Finanzamt die Grunderwerbsteuer bezahlen – ohne diese ist kein Grundbucheintrag möglich.
• Erst nach der Bezahlung der Grunderwerbsteuer und des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsüberschreibung durch den Notar im Grundbuch. Der Abschluss des Grundbucheintrags dauert mehrere Monate. Jedoch ist in dieser Zeit der neue Eigentümer bereits Besitzer des Grundstücks und darf es auch nutzen. Zugleich muss er fortan auch für alle Pflichten und finanziellen Belange aufkommen. 

Grundbucheintrag: Dauer

Wie lang ein Grundbucheintrag dauert, hängt vom zuständigen Grundbuchamt und dem Vorliegen der notariell beglaubigten Urkunden ab. Der Vorgang kann bereits nach einigen Wochen abgeschlossen sein, mitunter dauert er aber auch mehrere Monate – abhängig von der Auslastung des zuständigen Amtsgerichts.

Grundbucheintrag: Kosten

Ein Grundbucheintrag verursacht Kosten. Die genaue Höhe ist gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. So richten sich beim Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks die Kosten für den Grundbucheintrag nach dem Kaufpreis. In der Regel sind das 1,5 Prozent. 

Wichtig: Sind am Kauf mehrere Personen beteiligt, werden die Kosten aufgeteilt. 

• Grundbucheintrag für 2 Personen: Kosten werden genau hälftig aufgeteilt.
• Grundbucheintrag Ehepartner: Kosten werden genau hälftig aufgeteilt.
• Grundbucheintrag: Kosten bei Erbe mit Erbschein innerhalb von zwei Jahren kostenlos.
• Grundbucheintrag: Kosten durch Schenkung richten sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie.

Übrigens: Steht ein unverheiratetes Paar bereits gemeinsam im Grundbuch, und kommt es nach der Hochzeit zur Namensänderung, dann ist die Änderung des Grundbucheintrags kostenlos.

Grundbucheintrag löschen Kosten

Natürlich gibt es auch immer wieder andere Situationen, in denen eine Änderung oder gar Löschung eines Grundbucheintrags beantragt wird. Neben einer getilgten Grundschuld kann das etwa wegen einer Scheidung und Besitzübergang des Grundstücks auf nun mehr eine Person der Fall sein. Die Gebühren dafür sind fest vorgeschrieben: 

• Abteilung III Grundbucheintrag löschen: Kosten 0,5-Gebühr.
• Löschung eines Gesamtrechts aus mehreren Grundbüchern: 0,1-Gebühr 

Grundbucheintrag löschen bei Todesfall

Im Todesfall eines Grundstückeigentümers muss der Grundbucheintrag berichtigt werden. In der Regel wird als neuer Eigentümer der Erbe eingetragen. Um den alten Grundbucheintrag löschen lassen zu können, muss der Erbberechtigte nach § 82 GBO die Berichtigung schriftlich beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Dafür werden benötigt:

• Der Erbschein
• Der Erbvertrag
• Ein notariell eröffnetes Testament 

Grundbucheintrag ändern: Was geschieht nach einer Scheidung?

Bei einer Scheidung müssen die veränderten Eigentumsverhältnisse des Grundstücks im Grundbucheintrag vermerkt werden. Auch hier muss der Antrag schriftlich an das Amtsgericht gehen, mit dem entsprechenden Scheidungsnachweis.

Dafür wird aber ein Notar benötigt. Dieser kann die Änderungen veranlassen. 

Wichtig: Bei einer Grundbuchänderung wegen Scheidung muss der Partner aus allen Verbindlichkeiten entlassen werden. Dazu gehören: 

• Der offene Hauskredit.
• Ein Betriebskostenvertrag, wenn er auf beide läuft.

Auch hier entstehen wieder Kosten. Neben Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags sind das auch die Kosten für den Notar.

Sind die Grundbuchkosten steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich gilt: Sämtliche Kosten, die durch das Ändern eines Grundbucheintrags entstehen, sind nicht steuerlich absetzbar. Diese Möglichkeit besteht nur, wenn eine Immobilie gekauft und anschließend vermietet wird.