Vor dem Bau eines Hauses erhält man einen Bauvertrag, in dem die Bedingungen für die Durchführung des Bauprojekts festgelegt werden, einschließlich der Art und Weise der Ausführung, des Zeitplans, der Kosten und der Verantwortlichkeiten von allen beteiligten Parteien. Er dient als Grundlage für die Umsetzung des Bauprojekts und kann rechtliche Konsequenzen haben, wenn eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.

In diesem Beitrag klären wir auf, geben Tipps und weisen auf nachteilige Klauseln im Bauvertrag hin. Außerdem hast du die Möglichkeit, eine kostenfreie Ersteinschätzung vornehmen zu lassen, bevor der Bauvertrag unterschrieben wird!

Was ist ein Bauvertrag?

Der Bauvertrag ist ein rechtsverbindliches Dokument, das sämtliche Vereinbarungen über den Bau, eine Renovierung oder den Abriss regelt. Er kann auch besondere Bauleistungen wie Malerarbeiten oder Elektroinstallationen enthalten. Der Vertrag wird zwischen den Auftraggebern (Bauherr) und dem jeweiligen Bauunternehmen oder Handwerksbetrieb (Auftragnehmer) geschlossen. Je nach Bauvorhaben sind andere Gesetze und Regelungen für den Vertrag entscheidend. Bei einem privaten Hausbau greift in der Regel das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Bei Großprojekten der öffentlichen Hand – also eine Regelung zwischen einem Öffentlichen Auftraggeber (Städte und Kommunen) und Bauunternehmen – muss hingegen die Regelung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) herangezogen werden.

Für Privatpersonen ist außerdem auch der Verbraucherbauvertrag wichtig. Dieser ist seit 2018 im BGB verankert.

Welche Inhalte sind im BGB-Bauvertrag und VOB-Bauvertrag identisch?

Im Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien festgelegt. Dazu gehören die Leistungen des Auftragnehmers, die Vergütung, die Fristen und die Gewährleistung. Außerdem kann der Bauvertrag nach dem BGB spezifische Klauseln enthalten, die die Beziehungen der Parteien regeln, wie beispielsweise Änderungen des Vertragsinhalts, Garantien oder Haftungsbeschränkungen.

Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) enthält spezielle Regelungen für den Bauvertrag, die für öffentliche Auftraggeber und private Auftraggeber gelten, die Bauleistungen vergeben. Die VOB regelt die Verfahren für die Vergabe von Bauaufträgen, einschließlich der Bedingungen für die Teilnahme an Vergabeverfahren, der Kriterien für die Auswahl des Auftragnehmers und der Bedingungen für die Übergabe der Bauleistung.

Ein Bauvertrag für private Bauherren wird nach dem BGB abgeschlossen. Es ist zudem möglich, dass bestimmte Klauseln aus der VOB/B in den Bauvertrag übernommen werden, um spezielle Regelungen für die Bauleistungen zu treffen – hier muss der Bauherr im Vorfeld aber explizit zustimmen.

Folgende Inhalte sind bei beiden Arten gleich

• Name und Anschrift der Vertragsparteien
• Name des Bauleiters oder des Ansprechpartners
• Art des Bauvorhabens
• Bau- und Leistungsbeschreibungen
• Baupläne
• Bauzeit und Fristen für die Teilausführung
• Vergütung der Bauleistungen
• Zahlungsplan der Abschlagzahlungen
• Vereinbarungen für die Bauabnahme durch den Auftraggeber
• Fristen zur Beseitigung möglicher Baumängel
• Gewährleistungsvereinbarung
• Sicherheitseinbehaltsvereinbarung
• Vereinbarung bezüglich des Rücktrittsrechts
• Datum, Unterschrift und Stempel des Auftragnehmers 
• Unterschrift des Auftraggebers

Worin unterscheiden sich BGB-Bauvertrag und VOB-Bauvertrag

Ein Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ein Bauvertrag nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) unterscheiden sich in ihrem Anwendungsbereich und den Regelungen:

1. Anwendungsbereich: Ein Bauvertrag nach dem BGB gilt für den privaten Bausektor und kann zwischen privaten Parteien abgeschlossen werden. Ein Bauvertrag nach der VOB gilt für den öffentlichen Bausektor und ist für Aufträge gedacht, die von öffentlichen Auftraggebern (Regierungsbehörden, Städte, Gemeinden) vergeben werden.
2. Regelungen: Ein Bauvertrag nach dem BGB enthält grundlegende Regelungen für das Bauprojekt, einschließlich der Leistungen des Auftragnehmers, der Vergütung, der Fristen und der Gewährleistung. Die VOB enthält zusätzlich Regelungen für den öffentlichen Bausektor, wie das Vergabeverfahren für Bauaufträge oder die Teilnahmebedingungen für die Vergabeverfahren, die Kriterien für die Auswahl des Auftragnehmers und die Bedingungen für die Übergabe der Bauleistung.
3. Zahlungen: Beim BGB-Bauvertrag ist die Zahlung automatisch nach Abnahme und Erhalt der prüffähigen Schlussrechnung fällig. Beim VOB-Bauvertrag müssen die Rechnungen zusätzlich nachvollziehbare Leistungsnachweise enthalten. Zudem sind hier auch Änderungen vor der Zahlung möglich.
4. Fristen: Im Bauvertrag nach BGB müssen alle Fristen/Zwischenfristen konkret benannt werden. Dagegen werden im Bauvertrag nach dem VOB lediglich der Baubeginn und die Fertigstellung konkretisiert. Zwischenfristen werden ungefähr angegeben.
5. Verjährungsfrist/Mängelanspruch: Privatpersonen haben einen gültigen Anspruch zur Mängelbeseitigung von 5 Jahren. Die öffentliche Hand hat dafür nur 4 Jahre Zeit.

Während für öffentliche Auftraggeber der Bauvertrag nach VOB Pflicht ist, gilt für private Bauleute der BGB-Vertrag. Dieser kann optional mit Klauseln der VOB ergänzt werden. Um zudem die Rechte von Privatkäufern und Bauherren besser zu schützen, wurde 2018 noch der Verbraucherbauvertrag in den BGB-Bauvertrag mit aufgenommen. Dieser berücksichtigt die Fälle Neubau und Komplettsanierung.

Was ist der Verbraucherbauvertrag?

Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Bauvertrag, bei dem mindestens eine Partei ein Verbraucher ist. Ein Verbraucher ist gemäß dem Gesetz (§13 BGB) eine natürliche Person, die einen Vertrag abschließt, ohne dass dies überwiegend ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Verbraucherbauverträge unterliegen besonderen Regelungen zum Schutz des Verbrauchers. Zum Beispiel müssen dem Verbraucher Informationen über die Art und Weise der Ausführung des Bauprojekts, die Kosten und die Verantwortlichkeiten aller beteiligten Parteien bereitgestellt werden. Außerdem müssen Verbraucherbauverträge bestimmte Klauseln enthalten, die dem Verbraucher ein Widerrufsrecht oder eine Rücktrittsmöglichkeit einräumen.

Hierbei muss aber beachtet werden, dass nicht alle Bauverträge, die von einem Verbraucher abgeschlossen werden, automatisch als Verbraucherbauverträge gelten. Ob ein Bauvertrag ein Verbraucherbauvertrag ist, hängt von der Art der Parteien und der Art des Bauprojekts ab.

Wann kann ein Verbraucherbauvertrag abgeschlossen werden?

Um einen Verbraucherbauvertrag abschließen zu können, müssen laut BGB eine der beiden Fälle zutreffen:

• Ein Unternehmen wird für den Bau eines neuen, schlüsselfertigen Hauses beauftragt.
• Ein Unternehmer wird zur umfassenden Kernsanierung/Komplettsanierung oder für umfassende Umbaumaßnahmen beauftragt, die mit einem Neubau vergleichbar sind.

Nicht ausreichend sind ein einfacher Anbau an ein bestehendes Gebäude oder Abrissarbeiten. Das ist dann in der Regel ein Bauvertrag gemäß § 650 a BGB.

Nach dem Urteil des OLG Hamm vom 24. April 2021 liegt ein Verbraucherbauvertrag auch dann vor, wenn mehrere Einzelgewerke für ein Bauvorhaben vergeben wurde. 

Möglich ist dies aber nur, wenn: 

• Die Beauftragung zeitgleich oder in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Bau eines neuen Hauses erfolgt.
• Der Neubau muss für den Unternehmer ersichtlich sein und die Firma muss beim Bau des Hauses auch selbst beteiligt sein.

Was muss ein Verbraucherbauvertrag enthalten?

Folgende Punkte müssen in einem Verbraucherbauvertrag enthalten sein:

• Art und Umfang des Bauprojekts: Der Verbraucherbauvertrag muss detaillierte Informationen über die Art und den Umfang des Bauprojekts bereitstellen (Baubeschreibung § 650j, 650 k Absatz 1 und 2 BGB).
• Kosten: Es muss eine vollständige Kostenaufstellung enthalten sein. Darin sind alle Kosten einzuschließen, die bei der Durchführung des Bauprojekts anfallen werden, einschließlich Materialkosten, Lohnkosten und anderer Kosten (§ 650 k BGB).
• Zeitplan: Der Verbraucherbauvertrag muss einen Zeitplan für die Durchführung des Bauprojekts bereitstellen, einschließlich Angaben zum Beginn und Abschluss des Projekts (§ 650 k Absatz 3 BGB).
• Verantwortung der Parteien: Die Verantwortung jeder Partei für die Durchführung des Bauprojekts muss definiert werden.
• Garantien und Gewährleistungen: Garantien und Gewährleistungen, die für das Bauprojekt gelten, müssen detailliert beschrieben werden.
• Widerrufsrecht: Der Verbraucherbauvertrag muss dem Verbraucher ein Widerrufsrecht einräumen, welches es ihm ermöglicht, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen, ohne dies begründen zu müssen (§650 L BGB).
• Zahlungen: Abschlagszahlungen für den Baufortschritt sind auf insgesamt 90 Prozent der Gesamtkosten begrenzt. Das gilt aber nur, wenn es kein Vertrag mit einem Bauträger ist (§ 650 M Absatz 2 BGB).
• Mängelbeseitigung: Die Mängelbeseitigungsfrist orientiert sich am BGB-Bauvertrag. Diese liegt bei 5 Jahren.

Die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag sind verbindlich. Der Bauunternehmer kann von ihnen nicht einfach abweichen. Vor allem dann nicht, wenn das zum Nachteil für die Bauherren geht. Nur die Regelungen über Abschlagszahlungen in § 632a und § 650m BGB dürfen durch individuelle Vereinbarungen abweichen.

Warum es wichtig ist, einen Bauvertrag vor der Unterschrift auf nachteilige Klauseln prüfen zu lassen?

Aus folgenden Gründen ist eine Prüfung des Bauvertrags vor der Unterschrift auf nachteilige Klauseln wichtig:

• Rechtliche Bindung: Ein unterschriebener Bauvertrag ist ein rechtsverbindliches Dokument, das beide Parteien an ihre vereinbarten Verpflichtungen bindet. Wenn eine Partei eine nachteilige Klausel unterschreibt, die ihr nicht bewusst war, kann sie später nur schwer dagegen vorgehen.
• Unvorhergesehene Kosten: Nachteilige Klauseln können zu unvorhergesehenen Kosten oder zusätzlichen Verpflichtungen führen, die eine Partei später bereuen kann. Daher ist es wichtig, solche Klauseln im Vorfeld zu identifizieren und zu vermeiden.
• Mängel: Ein Bauvertrag sollte eindeutige Regelungen enthalten, die die Verantwortung für die Behebung von Mängeln regeln. Nachteilige Klauseln können diese Regelungen unklarer machen und es schwieriger machen, Mängel zu beheben.

Rechte und Pflichten: Ein Bauvertrag muss die Rechte und Pflichten beider Parteien klären. Nachteilige Klauseln können eine Partei in eine ungünstige Position bringen, indem sie ihre Rechte oder Pflichten einschränken oder verändern.

Was sind nachteilige Klauseln in einem Bauvertrag?

Nachteilige Klauseln in einem Bauvertrag können beispielsweise Folgendes beinhalten:

1. Eingeschränkte Garantiezeiten oder Haftungsfreistellungen für den Bauunternehmer bei Mängeln am Bau.
2. Unklare Regelungen über die Verantwortung für die Behebung von Mängeln, was zu Problemen bei der Durchsetzung der Rechte des Verbrauchers führen kann.
3. Unangemessen hohe Kosten für Änderungen oder Nachträge im Verlauf des Bauprojekts.
4. Unklare Regelungen über die Zahlungsbedingungen, die zu Verzögerungen oder unerwarteten Kosten führen können.
5. Abtretung von Darlehensansprüchen zu Gunsten des Auftragsnehmers.
6. Eingeschränkte Rechte des Verbrauchers bei unzureichender Leistung oder Verzögerungen des Bauunternehmers.
7. und (leider) sehr viel weitere…

Der Bauvertrag sollte vor Unterschrift geprüft werden, um sicherzustellen, dass die eigenen Rechte und Interessen ausreichend geschützt sind. Andernfalls entstehen bei Problemen im Verlauf des Bauprojekts für die Bauleute Nachteile.

Bauträgervertrag prüfen lassen: Warum ist das wichtig?

Bauverträge kommen nicht nur beim Neubau einer Immobilie oder bei einer Sanierung zum Tragen. Auch beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger gibt es Bau(träger)verträge. Diese Bauträgerverträge müssen immer durch neutrale Dritte geprüft werden. Denn der Verfasser des Vertrags ist der Bauträger selbst. Daher wird dieser darauf achten, vor allem seine Interessen und weniger die des Käufers zu schützen.

Deshalb enthalten rund 97 Prozent aller Bauträgerverträge Vertragsklauseln, die nicht im Interesse der Käufer sind und nicht den geltenden gesetzlichen Bestimmungen zum Verbraucherschutz entsprechen (Quelle: Studie „Schlüsselfertig Bauen – Die Bauverträge mit privaten Bauherren in der Praxis“, vom Verband Privater Bauherren) – eine Vertragsprüfung vor Unterzeichnung ist deshalb eigentlich alternativlos!

Selbst ein notariell beglaubigter Bauträgervertrag ändert nichts an der Tatsache, den Bauträgervertrag prüfen zu lassen.

Wie kann man einen Bauvertrag prüfen lassen?

Einen Bauvertrag kann man auf nachteilige Klauseln prüfen lassen, indem man ihn einem Fachmann zur Vertragsprüfung vorlegt. Diese sind:

• Anwalt für Verbraucherrechte:Ein Anwalt, der auf Verbraucherrechte spezialisiert ist, kann den Bauvertrag überprüfen und beraten, ob er für den Verbraucher fair und angemessen ist.
• Bau- oder Baurechtsanwalt: Ein Bau- oder Baurechtsanwalt kennt die geltenden Gesetze und Vorschriften im Baurecht und kann den Bauvertrag auf Einhaltung dieser Regelungen überprüfen.
• Verbraucherzentrale: Die Verbraucherzentrale kann ebenfalls den Bauvertrag überprüfen und beraten, ob er für den Verbraucher günstig ist.

Bauvertrag prüfen: Checkliste für den Verbraucherbauvertrag

Bereits ehe der Bauvertrag einer Vertragsprüfung unterzogen wird, lässt sich dieser selbst überprüfen. So sollte beispielsweise bei einem Verbraucherbauvertrag Folgendes überprüft werden:

• Stimmen die Angaben zu den Vertragspartnern?
• Ist eine ausführliche und korrekte Baubeschreibung enthalten?
• Wird ein Fertigstellungstermin genannt?
• Werden exakte Angaben zur Dauer der Bauzeit gemacht?
• Enthält der Vertrag eine Festpreisgarantie und welche Frist gilt dafür?
• Liegt ein Zahlungsplan vor? 
• Beträgt die Höhe der Raten maximal 90 Prozent der Gesamtkosten?
• Wurde eine Vertragsstrafe fixiert, falls der Bau nicht fristgerecht fertiggestellt wird?
• Ist eine förmliche Abnahme vorgesehen?
• Gilt dafür eine angemessene Frist von 10 bis 14 Tagen?
• Sind alle technischen Unterlagen enthalten?
• Wurde eine 5-jährige Gewährleistungsfrist für Baumängel berücksichtigt?
• Liegt eine Gewährleistungsbürgschaft vor?
• Wurde ein 14-tägiges Widerrufsrecht (bei nicht notariell beurkundetem Abschluss) verankert?
• Wer haftet bei Bauverzögerungen, wenn Material nicht lieferbar ist?
• Das Prüfen lassen des Bauvertrags ist zwingend erforderlich. Denn nachträgliche Änderungen sind teuer.

Kann ein Bauvertrag nachträglich geändert werden?

Soll der unterzeichnete Bauvertrag nachträglich geändert werden, bedarf es der Zustimmung beider Parteien. Doch gerade bei Änderungen im Verlauf des Bauprojekts, kann eine Anpassung des Bauvertrags nötig werden. Beispiele für solche Änderungen können sein:

• Anordnungen des Bauherren
• Änderungen der Leistungen, die von einer Partei erbracht werden müssen.
• Zusätzliche Kosten, die aufgrund von Änderungen im Projekt anfallen.

Beide Parteien müssen die Änderungen schriftlich bestätigen, damit sie rechtsgültig sind. Zudem sollten vor den Änderungen am Bauvertrag ein Anwalt oder eine Verbraucherzentrale kontaktiert werden, damit alle Änderungen rechtmäßig und im besten Interesse beider Parteien sind.

Kann ein Bauvertrag gekündigt werden?

Und wenn es beim Bau doch zu Ärger kommt, kann auch ein Bauvertrag gekündigt werden. Dies ist immer dann möglich, wenn eine der Parteien gegen ihre vertraglich vereinbarten Verpflichtungen verstößt. Dies kann aus folgenden Gründen geschehen:

1. Nichterfüllung: wenn eine Partei ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt.
2. Vertragsbruch: wenn eine Partei gegen wesentliche Bestimmungen des Vertrags verstößt.
3. Unzumutbarkeit: Wenn es unzumutbar wird, den Bauvertrag fortzusetzen, beispielsweise wenn das Bauunternehmen mindestens drei Monate lang unbegründet der Baustelle ferngeblieben ist.

In jedem Fall muss die Kündigung schriftlich erfolgen und die Gründe für die Kündigung sind anzugeben. Auch hier sollten ein Anwalt oder die Verbraucherzentrale kontaktiert werden, damit die Kündigung am Ende auch wirklich rechtskräftig ist. Hier können nämlich viele (teure) Fehler gemacht werden. Eine Kündigung sollte immer begleitet werden, freie Kündigungen kosten in der Regel mindestens 10 % der Bruttoauftragssumme.

Damit es aber gar nicht erst soweit kommt, sollte jeder Bauherr den Bauvertrag genau prüfen lassen. Je genauer dieser formuliert ist, desto größer ist generell die Rechtssicherheit des Bauherrn. Wichtig ist dabei die genaue Formulierung, um spätere Mehrkosten zu vermeiden.